معامله فضولی باطل

معامله فضولی

معاملات فضولی

معامله به مال غیر ، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله، صحیح و نافذ می‌شود

ماده ۲۴۸

اجازه‌ی مالک نسبت به معامله فضولی حاصل می‌شود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضای عقد نماید.

ماده ۲۴۹

سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد، اجازه محسوب نمی‌شود.

ماده ۲۵۰

اجازه در صورتی مؤثر است که مسبوق به رد نباشد والا اثری ندارد.

ماده ۲۵۱

رد معامله‌ی فضولی حاصل می‌شود به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر عدم رضای به آن نماید.

ماده ۲۵۲

لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد. اگر تأخیر موجب تضرر طرف اصیل باشد مشارالیه می تواند معامله را به هم بزند.

ماده ۲۵۳

در معامله‌ی فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت نماید اجازه یا رد، با وارث است.

ماده ۲۵۴

هر گاه کسی نسبت به مال غیر معامله نماید و بعد آن مال، به نحوی از انحا به معامله‌کننده‌ی فضولی منتقل شود، صرف تملک موجب نفوذ معامله‌ی سابقه نخواهد بود.

ماده ۲۵۵

هر گاه کسی نسبت به مالی، معامله به عنوان فضولی نماید و بعد معلوم شود که آن مال، ملک معامله‌کننده بوده است یا ملک کسی بوده است که معامله‌کننده می‌توانسته است از قِبل او ولایتاً یا وکالتاً معامله نماید در این صورت نفوذ و صحت معامله موکول به اجازه‌ی معامل است والا معامله باطل خواهد بود.

ماده ۲۵۶

هر گاه کسی مال خود و مال غیر را به یک عقدی منتقل کند یا انتقال مالی را برای خود و دیگری قبول کند معامله نسبت به خود او نافذ و نسبت به غیر، فضولی است.

ماده ۲۵۷

اگر عین مالی که موضوع معامله‌ی فضولی بوده است قبل از این که مالک، معامله‌ی فضولی را اجازه یا رد کند مورد معامله دیگر نیز واقع شود مالک می‌تواند هر یک از معاملات را که معامله فضولی باطل بخواهد اجازه کند. در این صورت هر یک را اجازه کرد، معاملات بعد از آن نافذ و سابق بر آن باطل خواهد بود.

ماده ۲۵۸

نسبت به منافع مالی که مورد معامله‌ی فضولی بوده است و همچنین نسبت به منافع حاصله از عوض آن، اجازه یا رد از روز عقد مؤثر خواهد بود.

ماده ۲۵۹

هر گاه معامل فضولی، مالی را که موضوع معامله بوده است به تصرف متعامل داده باشد و مالک، آن معامله را اجازه نکند، متصرف، ضامن عین و منافع است.

ماده ۲۶۰

در صورتی که معامل فضولی، عوض مالی را که موضوع معامله بوده است گرفته و در نزد خود داشته باشد و مالک با اجازه معامله، قبض عوض را نیز اجازه کند دیگر حق رجوع به طرف دیگر نخواهد داشت.

ماده ۲۶۱

در صورتی که مبیع فضولی به تصرف مشتری داده شود هر گاه مالک، معامله را اجازه نکرد مشتری نسبت به اصل مال و منافع مدتی که در تصرف او بوده ضامن است اگر چه منافع را استیفا نکرده باشد و همچنین است نسبت به هر عیبی که در مدت تصرف مشتری، حادث شده باشد.

ماده ۲۶۲

در مورد ماده‌ی قبل، مشتری حق دارد که معامله فضولی باطل برای استرداد ثمن، عیناً یا مثلاً یا قیمتاً به بایع فضولی رجوع کند.

ماده ۲۶۳

هر گاه مالک، معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی بودن آن جاهل باشد حق دارد که برای ثمن و کلیه‌ی غرامات به بایع فضولی رجوع کند و در صورت عالم بودن، فقط حق رجوع برای ثمن را خواهد داشت.

معامله فضولی

به معامله‌ای گفته می‌شود که شخص برای دیگری یا با مال دیگری، معامله کند؛ بدون این که نماینده یا مأذون از طرف او باشد. این نوع معامله، ممکن است تملیکی یا عهدی باشد. در معامله فضولی تملیکی، شخصی مال فردی را بدون اذن مالک به دیگری می‌فروشد. معامله فضولی عهدی نیز به این معنا است که شخص به حساب فرد دیگری متعهد می‌شود که عملی را برای طرف دیگر معامله انجام دهد. کسی که بدون داشتن نمایندگی و اذن، برای دیگری معامله را تشکیل می‌دهد، در اصطلاح فضول، طرف معامله او را اصیل و شخص دیگر را که معامله برای او یا به مال او انجام شده است، غیر می‌گویند.

معامله فضولی از لحاظ تحلیل اراده ۲ دسته است:

معامل فضول به نام و حساب مالک معامله می‌کند

در اینجا وضع معامل فضول همانند وکیلی است که از حدود اختیارات خویش خارج شده است. بر اساس ماده ۶۷۴ قانون مدنی، «موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است، انجام دهد. در مورد آن چه که در خارج از حدود وکالت انجام داده است، موکل هیچ گونه تعهدی نخواهد داشت؛ مگر این که اعمال فضولی وکیل را صراحتاً یا ضمناً اجازه کند.»

معامل فضول به نام و حساب خویش معامله کند

بر اساس ماده ۳۰۴ قانون مدنی، «اگر کسی که چیزی را مِن غیر حق دریافت کرده است، خود را محق می‌دانسته اما در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد، معامله، فضولی و تابع احکام مربوط به آن خواهد بود.» تعهد به نفع ثالث را نباید از مصادیق معاملات فضولی دانست؛ زیرا در آن یکی از طرفین در برابر طرف دیگر، اقدام به کاری را از ناحیه ثالث تعهد می‌کند.

مثلا شخصی که می‌خواهد خانه‌ای را برای دیگری بخرد، تعهد می‌کند که مالک را راضی می‌کنم که خانه را به شما بفروشد. بنابراین در تعهد به نفع ثالث به موجب قرارداد نه به موجب قانون، هیچ رابطه‌ای بین اصیل و ثالث نیست؛ در حالی که از مشخصات بارز معامله فضولی آن است که مالک بتواند با تنفیذ عمل فضولی آن را به نفع خود نافذ کند.

وضعیت و آثار معامله پس از رد

ممکن است مالک، معامله فضولی را رد کند، در این صورت عقد برای همیشه از بین می‌رود و هیچ گونه آثار حقوقی نخواهد داشت. ماده ۲۵۱ قانون مدنی در این باره می‌گوید: «رد معامله فضولی حاصل می‌شود به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر عدم رضای به آن کند.» بدیهی است، رد مالک هنگامی عقد را باطل می‌کند که مبسوق به اجازه او نباشد.

در صورتی که فضول مال مورد معامله را به اصیل تسلیم کرده باشد و آن مال نزد او موجود باشد، مالک خواهد توانست با رد معامله، به او مراجعه کرده و عین مال خود را استرداد کند. هرگاه مال مورد معامله، نزد اصیل تلف شده باشد، مالک بدل مال و همچنین کلیه منافع و نمائات مال را از اصیل می‌گیرد؛ خواه آن منافع مورد استفاده قرار گرفته باشد یا خیر.

معامله فضولی؛ از ابطال و اثبات تا مجازات

معامله فضولی معامله‌ای است که در آن شخص بدون اینکه مالک مالی باشد یا از طرف صاحب آن مال، وکالت یا نمایندگی داشته باشد، نسبت به آن مال اقدام حقوقی (از قبیل: فروش، اجاره و ….) انجام دهد.

اگر شخصی از جانب مالک مال یا صاحب حقی عقدی را منعقد کند در حالی که از جانب او هیچ نمایندگی قراردادی، قانونی یا قضایی نداشته باشد به چنین معامله‌ای معامله فضولی گفته می‌شود.

در واقع معامله فضولی معامله‌ای است که در آن شخص بدون اینکه مالک مالی باشد یا از طرف صاحب آن مال، وکالت یا نمایندگی داشته باشد، نسبت به آن مال اقدام حقوقی (از قبیل: فروش، اجاره و ….) انجام دهد.

در عقود فضولی شخصی که اقدام به معامله نسبت به مال غیر نموده است فضول یا معامل فضولی نامیده می‌شود و شخص ثالثی که با فضول وارد معامله شده است اصیل نام دارد همچنین کسی که رضایت او برای انجام معامله ضروری است مالک واقعی مال است.

به عنوان مثال امیر مالک خانه‌ای است علی بدون اینکه نمایندگی از وی داشته باشد خانه او را به سعید می‌فروشد در این مثال امیر که رضایت او برای انجام معامله ضروری است مالک واقعی است علی فضول و سعید اصیل یا متعامل فضولی است.

همان طور که اشاره شد معامله فضولی معامله‌ای است که نه توسط صاحب مال منعقد شده است و نه توسط نماینده او به همین جهت لازم است به طور مختصر با انواع نمایندگی آشنا شویم.

۱- نماینده قانونی: شخصی است که بر حسب حکم قانون نماینده شخص دیگری است مثل، ولی قهری (پدر یا جد پدری)
۲- نماینده قضایی: شخصی است که بر حسب حکم دادگاه نماینده شخص دیگری است مثل قیم محجورین
۳- نماینده قراردادی: شخصی است که بر حسب قرارداد نماینده شخص دیگری است مثل وکیل

اوصاف عقد فضولی
۱- عقد فضولی در حیطه کلیه عقود منعقد می‌گردد در واقع این نوع معامله ممکن است تملیکی یا عهدی باشد به عنوان مثال در معامله فضولی تملیکی شخصی مال فردی را بدون اذن مالک به دیگری می‌فروشد یا اجاره می‌دهد یا معاملاتی از این دست را نسب به مال دیگری انجام می‌دهد.

حال آن که معامله فضولی عهدی به این معنا است که شخص به حساب فرد دیگری متعهد می‌شود که عملی را برای طرف دیگر معامله انجام دهد.

۲- اگر شخصی که در انجام کاری وکالت دارد خارج از حیطه وکالت عقدی را انجام دهد عقد منعقده از ناحیه وی فضولی است به عنوان مثال به شخصی وکالت در فروش خانه داده می‌شود، اما وکیل علاوه بر فروش خانه خودروی موکل را هم می‌فروشد در این جا فروش خودرو فضولی است.

۳- عقد فضولی غیر نافذ است و در صورت تنفیذ از سوی مالک نافذ و در صورت رد از سوی او باطل می‌گردد در واقع معامله غیرنافذ به این معناست که در یکی از ارکان معامله نقص و خللی وجود دارد و به همین دلیل، هرچند که معامله کلاً باطل نیست، ولی نمی‌تواند صحیح هم قلمداد شود.

به عبارت دیگر، در معامله فضولی هرگاه نقص و خلل موجود برطرف شود، معامله صحیح و کامل می‌شود. یکی از ارکانی که قانون برای صحت معامله ذکر کرده است، وجود رضایت مالک است.

از آنجا که در معامله فضولی این رضایت وجود نداشته است و فضول، بدون اطلاع یا رضایت مالک اقدام به انجام معامله می‌کند، معامله‌ی مذکور غیرنافذ است و تنها درصورت اخذ رضایت مالک، صحیح و کامل تلقی می‌شود.

۴- اگر فضول نداند که مال غیر را مورد معامله قرار می‌دهد و فکر کند که مال مورد معامله متعلق به خودش است یا اینکه با علم به اینکه مال مورد معامله متعلق به دیگری است معامله کند در هر دو صورت معامله منعقده فضولی است بنابراین تفاوت نمی‌کند که فضول دارای سوء نیت باشد یا نباشد.

۵- در فضولی بودن معامله تفاوتی ندارد که متعامل فضولی به فضولی بودن معامله عالم یا جاهل باشد. در واقع اینکه متعامل فضولی بداند که مال غیر به او منتقل شده یا نداند در هر دو صورت معامله فضولی است.

۶- اگر بعد از معامله فضولی و قبل از رد یا تنفیذ آن مالک فوت کند این معامله همچنان غیر نافذ است و حق تنفیذ یا رد به وراث او منتقل می‌شود.

انواع تنفیذ و رد
۱- تنفیذ صریح: شخص صراحتاً معامله را تنفیذ کند یعنی رضایت خود را به صورت صریح بیان کند.
۲- تنفیذ ضمنی: شخص صراحتاً معامله را تنفیذ نکند، اما عملی انجام دهد که حاکی از تنفیذ باشد مانند آن که مال را به متعامل فضولی تحویل دهد.
۳- رد صریح: شخص صراحتاً معامله را رد کند.
۴- رد ضمنی: شخص صراحتاً معامله را رد نکند، اما عملی انجام دهد که حاکی از رد باشد مانند آن که مال را مورد نقل و انتقال قرار دهد.

مسئولیت متعامل فضولی در برابر مالک
متعامل فضولی در برابر مالک مسئول عین مال، منافع استفاده شده و استفاده نشده مال و کلیه خسارات وارده به مال است و فرقی هم نمی‌کند که در خصوص فضولی بودن معامله عالم یا جاهل باشد.

مسئولیت فضول در برابر متعامل فضولی
اگر مالک معامله را رد کند فضول در برابر متعامل فضولی مسئولیتی به شرح ذیل دارد:

۱- معامله فضولی باطل اگر متعامل فضولی در زمان معامله عالم به فضولی بودن معامله باشد در این صورت فضول باید صرفاً ثمن و در صورت تلف شدن ثمن مثل یا قیمت آن را به او بازگرداند (منظور از ثمن چیزی است که از جانب خریدار در قبال دریافت مبیع به فروشنده پرداخت می‌شود.) در این صورت متعامل فضولی مستحق دریافت خسارات نیست.

۲- اگر متعامل فضولی در زمان معامله جاهل به فضولی بودن معامله باشد در این صورت فضول باید علاوه بر بازگرداندن ثمن کلیه خسارات متعامل فضولی را نیز جبران کند.

وضعیت و آثار معامله فضولی پس از رد
ممکن است مالک معامله فضولی را رد کند در این صورت عقد برای همیشه از بین می‌رود و هیچ گونه آثار حقوقی نخواهد داشت. به موجب ماده ۲۵۱ معامله فضولی باطل معامله فضولی باطل قانون مدنی رد معامله فضولی به هر لفظ یا فعلی که به عدم رضایت مالک دلالت کند حاصل می‌شود.

در صورتی که فضول مال مورد معامله را به اصیل تسلیم کرده باشد و مال نزد او موجود باشد مالک خواهد توانست با رد معامله به او مراجعه کرده و عین مال خود را مسترد کند.

هر گاه مال مورد معامله نزد اصیل تلف شده باشد مالک بدل مال و تمام منافع مال را از اصیل می‌گیرد خواه اصیل از آن منافع استفاده کرده باشد یا استفاده ننموده باشد.

صفر تا صد معامله فضولی : همه ی نکات مهم!

معامله فضولی چیست؟
معامله فضولی معامله ای است که فردی برای دیگری بدون اذن وی یا با مال دیگری، معامله کند بدون این که وکالت و نمایندگی یا اذن از طرف او داشته باشد. نتیجه این نوع معامله، یا موجب انتقال مال شده یا برای شخص ایجاد تعهد می نماید که کاری را انجام دهد. شخصی که بدون داشتن نمایندگی و اذن، برای دیگری معامله را انجام می‌دهد، در اصطلاح فضول، طرف معامله او را اصیل و شخصی که معامله برای او یا نسبت به مال او انجام شده است، غیر می‌گویند.

نکات مهم در معامله فضولی

وضعیت معامله قبل از اجازه و رد مالک:
معامله فضولی قبل از اینکه از طرف مالک، تنفیذ(تایید) یا رد شود، باطل نبوده بلکه غیرنافذ است. یعنی صحیح و معتبر نیست و مالک می تواند آن را تایید یا رد نماید.
ماده ۲۴۷ قانون مدنی می‌گوید:
«معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست؛ ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد اما اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه کرد، در این صورت معامله، صحیح و نافذ می‌شود.»

نکات مهم:
• این معامله نسبت به طرف اصیل معتبر و الزام آور است و او باید به اجرای عقد پایبند باشد.
• اگر مالک در اجازه یا رد معامله تعلل نماید و این تاخیر موجب تضرر طرف اصیل گردد، وی می تواند معامله را فسخ نماید.(ماده 252 قانون مدنی)
• در معامله‌ فضولی اگر مالک پیش از تعیین تکلیف معامله و اجازه(تایید) یا رد آن فوت نماید، حق اجازه یا رد، به وارث به ارث می رسد.(ماده 253 قانون مدنی)
اقسام معامله فضولی با توجه به اراده معامل فضول :
• گاهی معامله کننده فضول به نام و به حساب مالک معامله می‌کند یعنی اعلام می نماید که معامله برای مالک است؛ در این صورت او در حکم وکیلی است که از حدود اختیارات خویش خارج شده و بدون داشتن اختیار معامله نموده است. در این خصوص ماده ۶۷۴ قانون مدنی تعیین تکلیف نموده است:
«موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است، انجام دهد. در مورد آن چه که وکیل خارج از حدود وکالت انجام داده است، موکل هیچ گونه تعهدی نخواهد داشت؛ مگر این که اعمال فضولی وکیل را صراحتاً یا ضمناً اجازه کند.»
• گاهی معامله کننده فضول به نام و حساب خویش معامله می کند.
بر اساس ماده ۳۰۴ قانون مدنی:
«اگر کسی چیزی را مِن غیر حق دریافت کرده است، خود را محق می‌دانسته اما در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد، معامله، فضولی و تابع احکام مربوط به آن خواهد بود.»

معامله فضولی

اثر رد یا اجازه معامله:
اگر مالک، معامله فضولی را تنفیذ و اجازه نماید، معامله کامل شده و آثار حقوقی خود را از ابتدای انعقاد عقد خواهد داشت.( معامله فضولی باطل ماده 258 قانون مدنی)
این اجازه می تواند لفظی یا عملی باشد مثلا با تسلیم و تحویل کالای مورد معامله به اصیل توسط مالک.
اجازه یا رد باید یا بیان شود و یا با عملی محرز گردد. اگر مالک از وقوع معامله مطلع شود و سکوت نماید، این امر اجازه محسوب نمی شود. آن چنان که در حقوق و فقه نیز این اصل مورد پذیرش است که:
” به ساکت نظری منتسب نیست”.
درصورتی که مالک، معامله فضولی را تایید ننموده و رد کند، معامله برای همیشه از بین می‌رود و هیچ گونه اثر حقوقی نخواهد داشت. به نحوی که گویا از ابتدا معامله ای واقع نشده است.
رد معامله هم می تواند با لفظ یا با عملی باشد که حکایت از عدم رضایت مالک دارد. به طور مثال مالک مال مورد معامله را به شخص دیگری بفروشد که رد ضمنی یا عملی معامله اول(معامله فضول با اصیل) محسوب می گردد.
شرایط اجازه یا رد:
• اجازه مالک در صورتی موثر است و معامله را کامل می‌کند که مسبوق به رد نباشد؛به این معنی که در ابتدا مالک معامله را رد نکرده باشد و بعد پشیمان شده و آن را اجازه نماید زیرا در صورت رد، معامله باطل شده و اجازه بعدی نمی‌تواند به معامله باطل شده اعتبار بخشد.
رد مالک نبز هنگامی عقد را باطل می‌کند که مبسوق به اجازه او نباشد.
• مالک در زمان صدور اجازه یا رد باید اهلیت (اهلیت لازم در معاملات) را داشته باشد. به این معنی که عاقل، بالغ، قاصد و مختار باشد.

نمونه لایحه دفاعیه معامله فضولی :

در ادامه نمونه لایحه از طرف غیر(مالک) در رد معامله فضولی که وکیل خارج از حدود اختیارات خویش اقدام نموده است ارائه می گردد:
خواسته به شرح دادخواست تقدیمی تایید بطلان معامله (اعلام بطلان معامله) سند قطعی رسمی شماره …10 مورخه 6/2/ 94دفترخانه شماره … تهران نسبت به شش دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی83.. فرعی از ..26 اصلی بخش 10 تهران به جهت فضولی بودن معامله و خارج بودن از اختیارات مصرح وکیل در وکالتنامه های رسمی شماره 27.. مورخه 17/8/93 دفتر اسناد رسمی شماره .. تهران و تفویض وکالتهای شماره 106.. مورخه../11/93دفترخانه رسمی شماره .. تهران و شماره 105.. مورخه ../8/93 دفترخانه شماره…تهران و متعاقبا ابطال سند رسمی مالکیت شماره 563..سری الف سال 96 و الزام خوانده ردیف اول به رفع تصرف غیرقانونی از واحد های تصرفی به انضمام کلیه خسارات قانونی می باشد.

…
مدتی قبل موکل مطلع گردیده که متاسفانه خوانده ردیف اول در مورخه 6/2/94 با تبانی سردفتر و خارج از حدود اختیارات وکالتنامه، به موجب سند قطعی رسمی شماره 107..مورخه ../2/ 94دفترخانه شماره … تهران اقدام به انتقال شش دانگ ملک به نام خویش و دریافت سند رسمی تک برگی مالکیت به شماره 563..سری الف سال 96 نموده است که کاملا خارج از حدود اختیارات تفویضی توسط موکل به خوانده بوده لذا صراحتا مشمول معامله فضولی خارج از حدود اختیار وکیل مشمول ماده 663و667و 674 قانون مدنی می باشد.
ماده ۶۶۳ قانون مدنی:
وکیل نمی تواند عملی را که از حدود وکالت او خارج است انجام دهد.
ماده ۶۶۷ قانون مدنی:
وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید و از آنچه که موکل بالصراحه به او اختیار داده یا بر حسب‌ قرائن و عرف و عادت داخل اختیار او است تجاوز نکند.
ماده 674 قانون مدنی:
موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است انجام دهد. درمورد آنچه که در خارج از حدود وکالت انجام داده ‌شده است موکل هیچگونه تعهد نخواهد داشت مگر اینکه اعمال فضولی وکیل را صرحتا یا ضمنا اجازه کند.
…
نظر به مطالب معروضه و توجها به اینکه موکل معامله فضولی انجام شده را نه تنها تایید ننموده بلکه حتی صراحتا آن را رد کرده است و اظهارنامه ایی نیز مبنی بر اعلام رد به خوانده ردیف اول ارسال و به ایشان ابلاغ واقعی گردیده است، تقاضای تایید بطلان معامله فضولی(سند رسمی شماره 107..مورخه ../2/94دفتر اسناد رسمی… تهران) و متعاقبا ابطال سند مالکیت خوانده ردیف اول به شماره 563…سری الف سال 96 حسب مواد 247و 251 و304 قانون مدنی و محکومیت خوانده ردیف اول به رفع تصرفات غیرقانونی از ملک و پرداخت کلیه خسارات قانونی مورد استدعاست.

معامله توسط غیر مالک (معامله توسط فضول)

هرگاه شخصی با مال دیگری بدون داشتن سمت نمایندگی معامله کند به این معامله «معامله فضولی» می گویند. بنابراین هرگاه اگر شخصی بدون آنکه وکیل، قیم، وصی، و یا ولی قهری دیگری باشد با مال مالک معامله کند و یا تعهدی از جانب او بنماید حتی اگر صاحب مال باطناً راضی باشد «عقد فضولی» محسوب می شود.

در معامله فضولی به شخصی که با مال دیگری معامله می کند، «فضول» یا «فضولی» یا «معامل فضولی» گویند به کسی که مال او توسط فضول مورد معامله قرار می گیرد «مالک» یا «غیر» می گویند و شخصی که با فضول معامله می کند «اصیل» گفته می شود.

دسترسی سریع به عناوین:

معامله فضولی برای خود

هرگاه فضول با مال دیگری برای خودش عقد را واقع سازد، این معامله فضولی و معامله برای صاحب عین (مالک) خواهد بود. مانند معامله ای که سارق با مال مسروقه یا غاصب با مال غصبی انجام دهد.

معامله‌ فضولی برای غیر یا مالک

در این نوع معامله فضولی، فضول معامله را به نام مالک و برای او واقع می کند بدون آنکه از مالک سمت نمایندگی داشته باشد. پسری ملک پدر را بدون داشتن سمت نمایندگی برای او بفروشد. معامله فضولی غیر نافذ می باشد خواه برای فضول منعقد شده باشد خواه برای غیر.

در صورت اجازه مالک یا قائم مقام او معامله نافذ می شود و در صورت رد، معامله فضولی باطل می شود. مثلاً معامله سارق سارق با مال مسروقه و غاصب با مال مغصوب غیر نافذ است. البته استثناء وصیت به مال غیر حتی با اجازه مالک باطل می باشد.

شرایط اجازه معامله فضولی

برای آن که اجازه غیر، تأثیر کرده ومعامله فضولی را کامل و نافذ کند، باید شرایطی داشته باشد که عبارت است از:

1. اجازه مالک در صورتی عقد را کامل می‌کند که مسبوق به رد نباشد؛ در غیر این صورت، معامله با رد قبلی باطل شده و اجازه بعدی نمی‌تواند به ماهیت حقوقی باطل شده اعتبار بخشد.
2. اجازه باید در زمان اهلیت و از سوی مالک و با قصد اعطای نیابت صادر شود. در صورتی که مالک هنگام اجازه، صغیر، مجنون یا سفیه باشد، اجازه بی‌تاثیر خواهد بود.

قوانین مربوط به معاملات فضولی: ماده ۲۴۷ تا ماده ۲۶۳

ماده ۲۴۷: معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ می شود.

ماده ۲۴۸: اجازه مالک نسبت به معامله فضولی حاصل می شود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضاء عقد نماید.

ماده ۲۴۹: سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد اجازه محسوب نمی شود.

ماده ۲۵۰: اجازه در صورتی موثر است که مسبوق به رد نباشد والا اثری ندارد.

ماده ۲۵۱: رد معامله فضولی حاصل می شود به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر عدم رضای به آن نماید.

ماده ۲۵۲: لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد. اگر تأخیر موجب تضرر طرف اصیل معامله فضولی باطل باشد مشارالیه می تواند معامله را بهم بزند.

ماده ۲۵۳: در معامله فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت نماید اجازه یا رد با وارث است.

ماده ۲۵۴: هر گاه کسی نسبت به مال غیر معامله نماید و بعد از آن به نحوی از انحاء به معامله‌ کننده فضولی منتقل شود صرف تملک موجب نفوذ‌ معامله سابقه نخواهد بود.

ماده ۲۵۵ : هر گاه کسی نسبت به مالی معامله به عنوان فضولی نماید و بعد معلوم شود که آن مال ملک معامله‌ کننده بوده است یا ملک کسی بوده‌ است که معامله‌ کننده می توانسته است از قبل او ولایتاً یا وکالتاً معامله نماید در این صورت نفوذ و صحت معامله موکول به اجازه معامل است و الا ‌معامله باطل خواهد بود.

ماده ۲۵۶: هر گاه کسی مال خود و مال غیر را به یک عقدی منتقل کند یا انتقال مالی را برای خود و دیگری قبول کند معامله نسبت به خود او نافذ‌ و نسبت به غیر فضولی است.

ماده ۲۵۷: اگر عین مالی که موضوع معامله فضولی بوده است قبل از اینکه مالک معامله فضولی را اجازه یا رد کند مورد معامله دیگر نیز واقع شود‌ مالک میتواند هر یک از معاملات را که بخواهد اجازه کند در این صورت هر یک را اجازه کرد معاملات بعد از آن نافذ و سابق بر آن باطل خواهد بود.

ماده ۲۵۸: نسبت به منافع مالی که مورد معامله فضولی بوده است و همچنین نسبت به منافع حاصله از عوض آن اجازه یا رد از روز عقد مؤثر‌ خواهد بود.

ماده ۲۵۹: هر گاه معامل فضولی مالی را که موضوع معامله بوده است به تصرف متعامل داده باشد و مالک آن معامله را اجازه نکند متصرف ضامن‌ عین و منافع است.

ماده ۲۶۰: در صورتی که معامل فضولی عوض مالی را که موضوع معامله بوده است گرفته و در نزد خود داشته باشد و مالک با اجازه معامله قبض‌ عوض را نیز اجازه کند دیگر حق رجوع به طرف دیگر نخواهد داشت.

ماده ۲۶۱: در صورتی که مبیع فضولی به تصرف مشتری داده شود هر گاه مالک معامله را اجازه نکرد مشتری نسبت به اصل مال و منافع مدتی که‌ در تصرف او بوده ضامن است اگر چه منافع را استیفاء نکرده باشد و همچنین است نسبت به هر عیبی که در مدت تصرف مشتری حادث شده باشد.

ماده ۲۶۲: در مورد ماده قبل مشتری حق دارد که برای استرداد ثمن عیناً یا مثلاً یا قیمتاً به بایع فضولی رجوع کند.

ماده ۲۶۳ : هر گاه مالک معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی بودن آن جاهل باشد حق دارد که برای ثمن و کلیه غرامات به بایع فضولی‌ رجوع کند و در صورت عالم بودن فقط حق رجوع برای ثمن را خواهد داشت.

موعد اجازه

اجازه در صورت متعدد بودن معامله فضولی

وقوع معاملات متعدد فضولی نسبت به عین مال موضوع معامله فضولی. اگر نسبت به مورد معامله فضولی قبل از اجازه یا رد مالک یا غیر، معاملات متعددی واقع شود، مالک می تواند هریک از معاملات را بخواهد تنفیذ نماید.

در این صورت، هر معامله ای را که مالک تنفیذ نماید، فضول آن معامله نماینده او محسوب می شود و عقد او نفوذ پیدا می کند. در نتیجه معامله تنفیذ شده و معاملات بعدی نافذ و صحیح می شود، چون با تنفیذ معامله معاملات بعدی توسط مالکان آن واقع می شود بنابراین آن معاملات صحیح است. در این حالت مال مورد معامله واحد، ولی فضول ها متعدد می باشند.

برای مثال علی خانه پدرش را به دوستش رضا می فروشد ورضا نیز همان خانه را به محمد می فروشد. محمد نیز همان خانه را به جواد می‌فروشد و جواد آن را به پیمان می فروشد. در این هنگام مالک متوجه می شود که خانه او مورد معاملات متعدد فضولی واقع شده است وی معامله محمد با جواد به دلیل قیمت خوب می پذیرد (تنفیذ) می نماید این اجازه به معنای آن است که محمد نماینده او (مالک) عقد را واقع ساخته پس معامله محمد با جواد و جواد با پیمان نافذ می باشد. دلیل اینکه معامله جواد با پیمان نافذ به دلیل تایید معامله قبل توسط مالک محمد نماینده مالک محسوب شد جواد به دلیل تملک قانونی مالک محسوب به همین دلیل صحیح می باشد .

خانه ای که در رهن بانک است بدون اطلاع بانک با مبایعه‎نامه عادی به دیگری فروخته می‎شود، آیا در این مورد فروشنده مرتکب فروش مال غیر شده و به عنوان کلاهبردار قابل تعقیب است؟

با وقوع عقد رهن مالکیت مالک از بین نمی رود و بانک مالک آپارتمان یا ملکی که به رهن گذاشته شده نمی‎شود، بنابراین فروش و انتقال ملک یا آپارتمان در این حالت انتقال مال غیر محسوب نمی‎شود.

وضعیت حقوقی معاملات فضولی چگونه است؟

معامله فضولی هر گاه شخصی با مال دیگری بدون داشتن سمت نمایندگی معامله کند به این نوع معامله، فضولی می گویند.

بنابراین هرگاه اگر شخصی بدون آنکه وکیل، قیم، وصی، و یا ولی قهری دیگری باشد با مال مالک معامله کند و یا تعهدی از جانب او بنماید حتی اگر صاحب مال باطنا راضی باشد عقد فضولی محسوب می شود دخالت غیرمجاز است و اگر سوءنیت داشته باشد عمل او جرم انتقال مال غیر محسوب و به مجازات کلاه‌برداری می‌رسد.

طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی: «معامله به مال غیر جز به‌عنوان ولایت و وصایت یا وکالت، نافذ نیست ولو اینکه صاحب‌مال باطناً راضی باشد…».

نتیجه و اثر حقوقی و قانونی معامله فضولی برابر قسمت آخر ماده ۲۴۷ قانون مدنی این است که: «… اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ می‌شود.» بنابراین مفهوم مخالف آن این است که اگر مالک اجازه ندهد معامله باطل است. در صورت فوت مالک قبل از قبول یا رد معامله فضولی، اجازه یا رد به وراث می‌رسد.

یک نمونه از معامله فضولی این است که، فروشنده وکیل مالک بوده و مالک او را عزل کرده یا وکالتش مدت‌دار بوده و قبل از معامله مدتش منقضی شده است و وکالت جدیدی دریافت نکرده در این صورت اگر ملک مالک را بفروشد عمل او «فضولی» محسوب می‌شود و چنانچه مالک آن را تنفیذ نکند باطل می‌شود و خریدار برای دریافت ثمن و مبلغ معامله و غرامت خود باید علیه فضول اقامه دعوا کند ولی اگر به فضولی بودن معامله آگاه باشد فقط می‌تواند اصل ثمن پرداختی را مطالبه کند و حق دریافت غرامت ندارد. منظور از غرامت کلیه هزینه‌های نقل‌ و انتقال، سند زدن، دلالی و غیره است.

نکات کاربردی مرتبط به معاملات فضولی

• در صورتی معامله فضولی باطل که در نتیجه عمل اصیل، عین مال مورد معامله افزایش قیمت یابد، برای اصیل نیست، مگر آنچه که اصیل به مورد معامله فضولی اضافه نموده یک عین مستقل باشد که برای اصیل می باشد.
• اصیل و فضول در صورتی که مال به تصرف آنان در آمده باشد، در برابر مالک مسئولیت تضامنی دارند: یعنی هریک از آنها در برابر مالک ضامن عین معامله فضولی باطل و منافع مال محسوب شده و مالک می تواند برای رد عین یا بدل آن و اجرت المثل منافع به آنان رجوع کند.
• اگر مالک به فضول رجوع نموده باشد و اجرت المثل منافع را از او بگیرد. فضول میتواند بابت پرداخت اجرت المثل منافع ایام تصرف اصیل به او مراجعه نماید. چون هر غاصب به اندازه منافع زمان تصرف خود مسئول است.
• اجازه معامله فضولی به معنای اجازه قبض ثمن توسط فضول نیست بلکه این اجازه فقط به معنای تنفیذ معامله می باشد لذت اگر اصیل ثمن معامله را به فضول پرداخته باشد با تنفیذ معامله، مالک می تواند برای اخذ ثمن به اصیل رجوع نماید و او نمی تواند با ادعای اینکه ثمن را به فضول پرداخته از تادیه ثمن به مالک امتناع نماید.
• اگر مورد معامله کلی باشد و متعهد از مال متعلق به غیر بدون اذن او ایفای تعهد نماید، این معامله صحیح بوده و فضولی محسوب نمیشود: زیرا معامله فضولی معامله با عین متعلق به غیر است در این مورد وفای به عهد واقع نشده و متعدله می تواند الزام متعهد را به تسلیم مورد معامله از ملک خود بنماید.

برای مثال چنانچه در بیع ۳ تن گندم ورامین، متعهد از گندم های امانی دوستش بدون اذن او تسلیم نماید خریدار می تواند برای ایفای تعهد الزام مالک را به تسلیم گندم های خود بنماید.

آیا معامله فضولی جرم است؟

معامله فضولی جرم نیست اما فروش مال غیر جرم هست. معامله فضولی به آن معناست در عامیانه که کسی بدون داشتن نمایندگی یا سمتی در معامله با اموال و دارایی دیگران، دخالت و تصرف کند در این ‎صورت شامل معاملاتی مثل فروش یا اجاره و رهن.

آثار حقوقی چنین قراردادهایی به ‎دليل اينکه فرد معامله‎کننده بدون داشتن سمت نمایندگی و نیابت بر خلاف مورد وکالت، بدون اذن و اجازه مالک معامله را انجام داده اند، غیر نافذ است.

به عبارت دیگر، اين معاملات نه باطل هستند و نه صحيح، اجازه صاحبِ مال هست که وضیعت حقوقی معامله را تعیین می کند دارد اگر معامله مورد قبول مالک قرار گیرد، صحیح و گرنه باطل است.

انتقال مال غیر

«انتقال مال غیر» به معامله ای گفته می‎شود که شخص با معرفی کردن خود به عنوان مالک (اصیل) بدون اذن و اجازه و در معامله وارد شده و صرفاً به نیّت بردن سود به نفع خود، اقدام به معامله می‎کند که نمونه بارز آن، پیش فروش یک واحد ساختمانی به چند نفر می‎باشد.

لذا به جهت مشهود بودن عنصر سوء نیت از انواع جرم کلاهبرداری است. زیرا انتقال دهنده سؤنیت و قصد منتفع شدن دارد و معامله روی معامله به ضرر پیش خریدار قبلی می باشد. در حالیکه در معامله فضولی شخص مال دیگری را برای اینکه خود منتفع شود، منتقل نمی کند بلکه برای مالک و به نفع وی، انتقال می دهد.

مشاوره برای انتقال مال غیر

انتقال مال غیر نوعی معامله فضولی ست که در دادگاه ها بیشتر در مورد املاک رخ می دهد اگر با چنین مشکلی مواجهه شده اید بهتر است با وکلا و مشاوران موسسه تماس بگیرید تا از راه کار های موجود با خبر شوید.

طریقه اقدام جهت ابطال معامله فضولی

مالک پس از اطلاع از معامله فضولی و درصورت عدم تمایل به انعقاد قرارداد واقع شده می تواند معامله واقع شده را تنفیذ(تائید) نکند که در این صورت معامله باطل می شود. سپس می بایست از طریق ارسال اظهارنامه به کسی مال در دست اوست خواهان بازگشت مال باشد و علاوه بر آن می تواند اجرت المثل مدتی که مال در دست او بوده است را هم از وی بخواهد(همانند اجاره) اگر این اقدامات موثر واقع نشد می تواند با ارائه دادخواست به دادگاه ،تقاضای تائید ابطال معامله وکلیه خسارات را بخواهد. در پایان یک نمونه دادخواست جهت تقدیم به دادگاه الحاق می گردد.

وکیل برای ابطال معامله فضولی

تنظیم دادخواست و نحوه اقامه دعوا برای بطلان معامله فضولی باید ابتدا توسط خود شخص از که طرق مختلف امکان پذیر است انجام اما از طریق ارسال اظهار نامه به دلیل رسمیت داشتن قابل اتکا تر است در این زمینه برای نحوه نگارش و نوشتن اظهار از وکلای موسسه کمک بخواهید.

همچنین است برای طرح دعوای اعلام بطلان معامله فضولی توصیه می شود که از وکلای متخصص این حوزه کمک بگیرید.

سخن آخر

معامله فضولی وقتی تحقق پیدا می کند که شخصی مالی را که می فروشد اجازه فروش آن مال را ندارد در اینجا صحیح شدن کامل عقد منوط به این است که مالک مال آن را اجازه دهد اما مالک مال میتواند با رد کردن معامله آن را باطل کند. برای اطلاعات بیشتر می توان از طریق وکلا موسسه و اخذ مشاوره از جزییات آن مطلع شوید.

نمونه دادخواست بطلان معامله فضولی

احتراماً به استحضار می‌رساند:

طی یک توافق عادی که رونوشت آن به تازگی به دست بنده رسیده است مشخص شده که سه دانگ از واحد ۱۲۳ (مغازه تجاری) واقع در مجتمع خورشید …… متعلق و در مالکیت مطلق اینجانب، از طرف خوانده دردیف دوم آقای…………. به خوانده ردیف اول آقای ………………… به صورت فضولی فروخته شده است. هرچند به ادعای معامله‌کننده (فضول) این قرارداد اقاله و تفاسخ شده است؛ لیکن در جهت انجام وظیفه قانونی خود مبنی بر عدم تنفیذ اظهارنامه‌ای به هردو خوانده ارسال نموده ام متأسفانه با وجود تمام اقدامات قانونی و درخواست‌های مکرر از خوانده ردیف اول ایشان متصرف مغازه بوده و ادعای مالکیت بر آن را دارد؛ لذا از محضر دادگاه محترم تقاضای ابطال معامله و صدورحکم به رفع تصرف از مغازه موضوع دعوا را مستنداً به مواد ۲۴۷، ۲۵۱ و ۲۵۷ قانون مدنی مورد استدعا دارم

تأیید بطلان معامله به جهت فضولی بودن

معامله ی فضولی : کسی که نه مالک زمین است و نه اذن ار طرف مالک برای فروش دارد ولی اقدام به فروش می کند،به این معامله فضولی می گویند.

اگر مالک اصلی ، قرارداد را تایید و تنفیذ کند،قرارداد معتبر و صحیح است و اگر آن را رد نماید قرار داد باطل است. مالک ابتدا از طریق اظهار نامه رسمی ،عدم رضایت خود را اعلام می کند و سپس دادخواست تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را مطرح می کند.

حالت دیگری که ممکن است این دادخواست مطرح شود زمانی است که شخصی با وکالت نامه اقدام به فروش نماید اما به هر دلیلی وکالت نامه باطل شده است.در این فرض هم وکیل به صورت فضولی معامله کرده است.

پس از آن که مالک ،اقدام به رد معامله فضولی کرد،می تواند دادخواست تایید بطلان قرارداد را تقدیم کند.

طرفین دعوی

خواهان : مالک ملک است.

خوانده : خریدار و فروشنده ملک هستند.

مرجع صالح برای رسیدگی

ملک در آن حوزه ی قضایی واقع شده باشد

نحوه ی اجرای رای

بعد آن که مالک معامله را رد کرد،معامله باطل است،بنابر این خواهان تنها تایید و اعلام بطلان معامله را از دادگاه می خواهد.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

۱:سکوت مالک در جلسه ی انعقاد قرارداد کافی نیست و رضایت او باید صریح اعلام شود.

۲:معامله فضولی ممکن است نسبت به عین یا منافع ملک صورت گیرد.

۳:مالک میتواند به صورت ضمنی نیز معامله فضولی را رد کند.

۴:مالک الزامی ندارد که فورا معامله را تنفیذ یا رد کند.خریدار اگر از تاخیر مالک ضرر ببیند می تواند معامله را فسخ کند.

۵:اگر مالک فوت کند،حق اجازه یا رد به وراث می رسد.معامله فضولی باطل

۶:در صورت خسارت دیدن ملک،مالک می تواند خریدار را طرف دعوای خسارت قرار دهد،و خریدار بی اطلاع از فضولی بودن،فروشنده ی فضولی را طرف دعوا قرار دهد.

۷:اگر فروشنده با لم این که ملک مال دیگری است آن را بفروشد ،مرتکب جرم فروش مال غیر شده است.

۸:بر اساس ماده ۶۶۷ قانون مدنی ،وکیل باید در اقدامات خود مصلحت موکل خود را در نظر بگیرد ،در صورت عدم رعایت غبطه موکل ،اقدام او نیز فضولی محسوب می شود.

۹:دادخواست باید با عنوان تایید بطلان ،تقدیم شود و تقاضای ابطال معامله فضولی غلط است.

۱۰:اگر معامله فضولی از طریق تنظیم سند رسمی انجام شده باشد،مالک پس از رد معامله،علاوه بر تایید بطلان می بایست ایطال سند رسمی را هم از دادگاه بخواهد.

مستندات قانونی دعوی تأیید بطلان معامله به جهت فضولی بودن

ماده ی ۲۴۷،۳۰۴،۶۷۴،قانون مدنی

برگرفته از کتاب :

نوشته حسین اقدامی وکیل و مشاور حقوقی متخصص در زمینه حقوق املاک و مستغلات

درباره حسین اقدامی

من حسین اقدامی هستم وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی تخصص من وکالت و مشاوره حقوقی در زمینه املاک و مستغلات است.ادامه مشاهده همه نوشته های حسین اقدامی →