مقایسه رشد دلار و بورس

خبراقتصادی – محسن شمشیری
تحولات 5 ساله، 10 ساله و 20 ساله اخیر در بازار دارایی های مختلف و براساس آمارهای بانک مرکزی در بیست سال گذشته نشان می دهد که بازارهای مختلف از سکه طلا و دلار تا ساختمان و ملک و آپارتمان، سهام، قیمت خودرو و سپرده بانکی با تحولات و رشدهای بسیار بالایی مواجه بوده اند و تحت تاثیر رشد شدید نقدینگی و تورم، تحریم و خروج آمریکا از برجام، رشد هزینه های مبادله، افزایش شدید قیمت ها، سیاست های غلط اقتصادی و بی تدبیری در نظام اقتصادی، عملا قیمت دارایی در 20 سال اخیر یعنی از 1380 تا 1400 بین 28 تا 382 برابر رشد کرده است.
بازار دارایی های مختلف نیز در دوره 10 ساله 1390 تا 1400 بین 6 تا 55 برابر افزایش بازدهی داشته است. همچنین در دوره 5 ساله 1395 تا 1400 نیز قیمت یا بازدهی دارایی های مختلف بین 2 تا 18 برابر افزایش داشته است.
این درحالیست که شاخص تورم نیز از عدد 9.427 در سال 1380 به 40.321 در سال 1390 و 379.2 در آذر 1400 رسیده است و به عبارتی سطح عمومی قیمت کالاهای مصرفی مورد نیاز خانوار نیز در این بیست سال 40 برابر شده است یعنی مخارج خانواری که با 200 هزار تومان تامین می شده حالا باید با 8 میلیون تومان تامین شود.
آخرین شاخص تورم برپایه سال 1395 در آذرماه 1400 معادل 379.2 بوده است. این شاخص در سال 1380 معادل 9.427 اعلام شده است در سال 1390 به عدد 40.321 رسیده و در سال 1395 نیز معادل 100 بوده است.
در نتیجه سطح عمومی کالاهای مصرفی در بیست سال اخیر معادل 40 مقایسه رشد دلار و بورس برابر شده است اما بازدهی 35 برابری دلار، 38 برابری سپرده و 28 برابری خودرو پراید به خاطر سیاست های کنترلی، و دلایل دیگر رشد کمتری از 40 برابر شدن شاخص تورم داشته است.

کدام روش سرمایه‌گذاری بهترین بازدهی را در ۵ سال اخیر کسب کرده‌ است؟

با مرور آمارها طی ۵ ساله‌های مختلف، در می‌یابیم تنها کلاس‌های دارایی در دسترس که توانسته‌اند در ۲۰ سال گذشته تورم را پوشش دهند، بازار سرمایه و طلا هستند. در سال‌های ۱۳۸۰ تا ۱۳۹۰ طلا بهترین بازدهی را در بین تمامی بازارها داشته و در سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۰ بازار سرمایه و سهام بهترین بازدهی را ثبت کرده است.

به گزارش پایگاه خبری بازار سرمایه (سنا)، دلار، طلا و مسکن، سپرده‌های بانکی، خودرو و بورس از جمله مهم‌ترین روش‌های سرمایه‌گذاری به‌شمار می‌روند. در نخستین نگاه، گزینه‌ای برای سرمایه‌گذاری مناسب‌تر است که بازدهی بیشتری نسبت به نرخ تورم و سایر روش‌ها داشته باشد. در یادداشت پیش‌رو، دلار، طلا و مسکن در سال گذشته بررسی و با رویکردی مقایسه‌ای به وضعیت این گزینه‌ها در ارتباط با بازار سهام پرداخته شده است.

رشد ۷ درصدی قیمت دلار در سال ۱۴۰۰

در سال گذشته، قیمت دلار در بازار آزاد از حدود ۲۴۵۰۰ تومان تا ۲۶۳۰۰ تومان رشد کرد. دلار در نیمه اردیبهشت در محدوده ۲۰۶۷۰ تومان، در کمترین قیمت سال و در اوایل آذر با ناکامی در مذاکرات و احتمال بالای عدم توافق تا قیمت ۳۰ هزارتومان اوج گرفت و سقف قیمت سال ۱۴۰۰ را ساخت.

افت‌وخیزهای دلار در سال ۱۴۰۰

در نمودار زیر افت‌وخیزهای دلار در ۳ مرحله در سال ۱۴۰۰ تحلیل شده است.

مرحله اول متاثر از تغییر دولت و خوش‌بینی به کنترل تورم و سیاست‌های جدید بوده است.

مرحله دوم متاثر از احتمال عدم توافق و شکل‌گیری انتظارات تورمی در جامعه و عرضه کمتر دلار بوده است.

و مرحله سوم متاثر از احتمال توافق بیشتر و البته فروش بیشتر نفت و تقویت ذخایر ارزی و عرضه بیشتر دلار در بازار بوده است.

روند دلار در ۳ ماه پایانی سال ۱۴۰۰

در سه ماه پایانی سال گذشته با پررنگ شدن احتمال دستیابی به توافق، دلار در بازار آزاد روند نزولی به خود گرفت و در کانال ۲۶ هزارتومانی قرار گرفت. این در حالی است که دلار نیمایی در محدوده ۲۴ هزار تومان در نوسان بوده و فاصله دلار آزاد و نیما کاهش یافت. بازار سهام نیز به این رخداد واکنش داده و در صنایع ریالی نظیر بانکی، خودرویی و حمل و نقل و . رشد با احتیاط قیمت سهام مشاهده شد.

از طرفی در روزهای انتهایی سال با افزایش نرخ بهره توسط فدرال رزرو و همچنین تنش‌های بین روسیه و اوکراین ارزش دلار تقویت شد.

رابطه دلار با بازارهای سرمایه‌گذاری موازی

در نمودار بالا بازده لگاریتمی واقعی (پس از تورم) کلاس دارایی‌ها از سال ۱۳۸۷ نمایش داده شده است. این نمودار رابطه بین دلار و بقیه کلاس‌های دارایی را به خوبی نشان می‌دهد.

در جدول بالا همانطور که مشاهده می‌شود، در سال‌های ۱۳۸۰ تا ۱۳۹۰ دلار کمترین بازدهی را ثبت و بدترین سرمایه‌گذاری بین کلاس‌های دارایی جدول یعنی مسکن، دلار، سکه طلا، سپرده‌بانکی، بورس و خودرو بوده است.

تنها در سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ دلار به همراه بورس بازدهی بهتری ثبت کرده است. به طور کلی با توجه به رشد نقدینگی در ۲۰ ساله ۱۳۸۰ تا ۱۴۰۰ که ۱۱۹ برابر بوده است (در صورتی که معادل تورم در نظر بگیریم)، سرمایه‌گذاری روی دلار با ۳۵ برابر شدن در مقابله مسکن، طلا و بورس اصلا صرفه اقتصادی نداشته است.

پیش‌بینی قیمت دلار در سال ۱۴۰۱

پیش‌بینی قیمت دلار به عوامل مختلفی و حتی غیراقتصادی گره خورده است و این موضوع پیش‌بینی را مشکل می‌کند. در یک نگاه کلی و با توجه به احتمال بالای توافق هر چند ناقص می‌توان دلار را در سال ۱۴۰۱ در محدوده ۲۵ تا ۲۹ هزار تومان متصور بود و در صورت عدم توافق و باتوجه به حجم نقدینگی و میزان عرضه و تقاضای دلار در ایران قیمت دلار می‌تواند تا ۳۸ هزارتومان نیز رشد کند.

به نظر می‌رسد در ابتدای سال ۱۴۰۱، اخبار مثبت از احتمال توافق و لغو تحریم‌ها بر قیمت دلار تاثیرگذار بوده و کاهش آن را در پی داشته باشد. این کاهش شدید نیست و تا محدوده احتمالی ۲۰ هزار تومان نیز پیشروی خواهد کرد و احتمالا پس از این شوک کاهشی در یک مسیر تعادلی قرار می‌گیرد. با افزایش شانس توافق و احیای برجام انتظارات تورمی تعدیل شده و با فرض آزاد شدن برخی منابع ارزی ایران، تحلیلگران نگران سیاست‌های انقباضی و رکود پس از آن هستند.

سناریوهای مختلف پس از حصول توافق برای دلار

کوتاه مدت: کاهش بر اثر هیجان و شوک حصول توافق و لغو برخی تحریم تا محدود ۲۰ هزارتومان

میان‌مدت: در صورتی که توافق به صورت معناداری حاصل شود و خلاصه به آزادشدن مقداری از منابع دلاری و فروش محدود نفت و . نشود، شاهد ثبات قیمت در همان محدود ۲۰ تا ۲۵ هزارتومان و در صورتی که اینطور نباشد متناسب با تورم و رشد نقدینگی رشد تا محدوده ۲۹ هزارتومان را تجربه می‌کند. ممکن است سیاست‌گذار با انتخاب سیاست بسیار غلط دولت‌های گذشته اقدام به عرضه دلارهای تازه نفس در بازار کند و دلارهای نفتی را ریالی کند که ممکن است در میان مدت قیمت دلار را در همان محدوده ۲۰ هزارتومان حفظ کند، اما واقعیت‌های اقتصادی ما متفاوت است و چیزی جز بیماری هلندی و بدتر شدن شرایط در بلندمدت عایدمان نخواهد شد.

بلندمدت: در صورت توافق اثرگذار، انتظار رونق و ثبات بیشتر و رشد دلار به اندازه رشد نقدینگی و تورم و متوسط سالانه ۳۰ درصد و در صورت عدم توافق رشدهای عجیب و غریب حتی بیش از ۵۰ درصد.

چنانچه توافقی انجام نشود، انتظار تورم بیشتر و رشد نرخ دلار می‌رود. افزون بر این، کسری بودجه نیز در راه است که به شدت تورم زاست و پیش بینی می‌شود از سقف بودجه پیش‌بینی شده ۳۰۰هزار میلیارد تومان کسری داشته باشیم و علاوه بر آن میزان فروش نفت فعلا تغییر عجیبی نکرده و بخشی از فروش برای تهاتر کالاهای اساسی استفاده می‌شود. بنابراین، در صورت عدم توافق سال ۱۴۰۱ سال شکست سقف‌های قیمتی دلار و ثبت رکوردهای جدید قیمت دلار است.

سرمایه‌گذاری در دلار در سال جاری؛ بلی یا خیر؟

با توجه به بررسی بازدهی دلار، در می‌یابیم خرید دلار از نظر اقتصادی مقرون‌به‌صرفه نیست و البته که اخلاقی هم نیست! شاید راه‌حل جایگزین و سریع سرمایه‌گذاری در طلا و رمزارزهاست که حداقل ارز را از چرخه اقتصاد خارج نمی‌کند و البته راه‌حل عاقلانه و جذاب‌تر سرمایه‌گذاری در سهام است.

با فرض اینکه شانس رفع تحریم‌ها بالا فرض شود می‌توان انتظار داشت اغلب دارایی‌های ریسکی جذاب نباشند. تنها دارایی ریسکی که می‌تواند در چنین دوره‌ای از اقتصاد، بازدهی بیشتر از سود بانکی خلق کند سهام است، چراکه با کاهش ریسک‌های سیاسی و سیستماتیک، بازدهی مورد انتظار سهامداران تعدیل شده و توان پرداخت سود شرکت‌ها افزایش یافته و هزینه‌های حمل و تخفیف‌های صادراتی شرکت‌ها تقلیل می‌یابد. همچنین شرکت‌ها در اجرای طرح‌های توسعه‌ای خود و تامین مالی و تامین قطعات مورد نیاز توفیق بیشتری خواهند داشت و اثر مثبت تمامی موارد ذکر شده بر اثر منفی تقویت ریال چیره خواهد شد. به بیانی دیگر، درست است با توافق دلار روند نزولی گرفته و اثر منفی روی فروش شرکت‌ها می‌گذارد، اما اثر مثبت رفع تحریم‌ها و کاهش هزینه شرکت‌ها بسیار بیشتر از اثر منفی دلار است.

تحلیل طلا در سالی که گذشت

مهم‌ترین رخدادهای موثر بر قیمت طلا در سال ۱۴۰۰

سیاست‌ها و رفتارهای متناقض فدرال رزرو و بانک مرکزی اروپا در تغییر نرخ‌های بهره کلیدی، باعث افزایش نوسانات و نااطمینانی‌ها در بازارهای کالایی و مالی دنیا شده است. ماه‌های انتهایی سال ۱۴۰۰ ماه‌های پرالتهابی بودند. قیمت نفت رشد عجیب و غریبی را تجربه کرد که عمده‌ترین دلیل آن ریسک‌های ژئوپلیتیکی و تنش‌های روسیه-اوکراین بود و افزایش هزینه‌های انرژی تأثیر منفی خود را بر رشد اقتصادی و اشتغال فصلی و تجارت منطقه یورو گذاشت که حکایت از وابسته بودن کشورهای این منطقه به انرژی وارداتی به عنوان یک نهاده تولیدی و واسطه‌ای دارد. از سوی دیگر، افزایش نرخ بهره توسط فدرال رزرو برای کنترل تورم اتفاق مهم و تاثیرگذاری بود که همین موضوع نیز بر کاهش عملکرد شاخص‌های بورس منتخب و کاهش قیمت طلای جهانی شد.

همانطور که نمودار زیر نشان می‌دهد، روند صعودی طلا در ماه‌های آخر سال گذشته اتفاق افتاد که دلیل اصلی آن را می‌توان جنگ بین روسیه و اوکراین عنوان کرد. طلا به عنوان یک دارایی امن در تنش‌های سیاسی بیشترین اقبال را برای سرمایه‌گذاری دارد.

به طور کلی قیمت طلا در سال ۱۴۰۰ حدود ۱۲ درصد رشد را تجربه کرد و از قیمت حدود ۱۷۰۰ دلار به قیمت حدود ۱۹۰۰ دلار رسید.

دلیل افت قیمت طلا در هفته‌های آخر سال چه بود؟

طلا پس از گذر از ۲۰۰۰ دلار در نیمه اسفند ۱۴۰۰، افت محسوسی را تا محدوده ۱۹۰۰ دلار تجربه کرد که مهمترین دلیل آن را می‌توان احتمال گفتگوهای سازنده بین آمریکا و روسیه برای حل معضل اوکراین و افزایش نرخ بهره توسط فدرال رزرو عنوان کرد.

طبیعی است اگر جنگ ادامه‌دار باشد، خریداران از هر فرصت اصلاحی برای خرید مجدد طلا استفاده خواهند کرد و فروشنده‌ها نیز از فروختن طلای خود خودداری می‌کنند. این بدان معنی است که بازار هم‌اکنون نظاره‌گر شرایط و نتیجه جنگ روسیه و اوکراین است و در صورت ادامه تنش‌ها این اصلاح موقتی است.

رابطه میان قیمت طلا و دلار، همگرایی یا واگرایی؟

در نمودار بالا، بازده لگاریتمی دلاری کلاس‌های مختلف دارایی از سال ۱۳۸۷ به نمایش گذاشته شده است. همانطور که مشخص است طلا که با رنگ قرمز در نمودار مشخص شده است، به طور معمول دارای بازدهی دلاری مثبت بوده است. بر این اساس، شاید بتوان برای طلا عنوان کرد که رابطه دلار با طلا تقریبا خطی و مستقیم است!

سرمایه‌گذاری بر طلا؛ آری یا خیر؟

واقعیت این است که وقتی نگاهی به بازدهی طلا در ۵ ساله‌های مختلف می‌اندازیم متوجه می‌شویم تنها کلاس‌های دارایی در دسترس که توانسته‌اند در ۲۰ سال گذشته تورم را پوشش دهند، بازار سرمایه و طلا هستند. در جدول زیر به وضوح مشخص است در سال‌های ۱۳۸۰ تا ۱۳۹۰ طلا بهترین بازدهی را در بین تمامی بازارها داشته و در سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۰ بازار سرمایه و بورس بهترین بازدهی را ثبت کردند. به نظر می‌رسد ترکیب این دو دارایی یک ترکیب خوب برای سرمایه‌گذاری در ایران است.

جالب است بدانید رشد نقدینگی در این ۲۰ سال تقریبا ۱۱۹ برابر بوده که اگر آن‌را معادل تورم در نظر بگیریم فقط طلا با ۱۹۰ برابر و بورس با ۳۸۲ برابر شدن توانسته‌اند بهتر از تورم باشند.

پیش‌بینی قمیت طلا در سال جاری

بدیهی است در صورت ادامه جنگ روسیه و اوکراین ممکن است طلا سقف ۲۰۰۰ دلاری خود را مجدد لمس کند و تا ۲۲۰۰ دلار نیز رشد را تجربه کند اما محتمل‌تر است که با افزایش نرخ بهره و کاهش تنش‌های سیاسی و جنگ در سطوح بین ۱۸۴۰ و ۱۹۰۰ دلار در نوسان باشد.

تحلیل مسکن در سالی که گذشت

آیا در حال حاضر در دوره رونق مسکن هستیم یا رکود؟

برای پاسخ به پرسش مطرح شده، بهتر است در ابتدا بررسی روی سیکل‌های رونق و رکود مسکن از سال ۱۳۷۰ داشته باشیم.

چرخه اول: از سال ۱۳۷۲ آغاز و پس از ۲۵۶ درصد رشد قیمتی به پایان رسید و سپس قیمت‌ها ۹ درصد از سقف کاهش پیدا کرد.

چرخه دوم: از سال ۱۳۷۸ بار دیگر متوسط قیمت آپارتمان ۳۱۷ درصد رشد را تجربه نموده و در ادامه قیمت ۱۱ درصد عقب نشینی کرد.

چرخه سوم: از سال ۱۳۸۴ کلید خورده و پس از ۲۶۰ درصد افزایش ۲۵ درصد کاهش قیمت تجربه شد.

چرخه چهارم: از سال ۱۳۹۰ قیمت ۲۳۶ درصد رشد و سپس ۲۲ درصد کاهش پیدا کرد.

چرخه پنجم: از سال ۱۳۹۶ رشد قیمت آغاز و پس از ۶۳۰ درصد رشد و از زمستان ۱۳۹۹ به دوره رکود وارد شد.

تحولات مسکن در سال ۱۴۰۰ و پیش‌بینی ۱۴۰۱

همانطور که از نمودار برمی‌آید، از زمستان ۱۳۹۹ مسکن پس از یک کاهش قیمت مقطعی، تقریبا قیمت مسکن متعادل شده و در همان محدوده ۳۰ میلیون تومان به ازای هر متر مسکونی در تهران در نوسان بوده است.

با توجه به اینکه دوره رکود شروع شده از زمستان ۱۳۹۹ شروع شده است، در صورت احیای برجام، مسکن می‌تواند در سال ۱۴۰۱ نیز متعادل و در رکود باشد. همین‌طور استدلال‌هایی تجربی می‌تواند بر این پیش‌بینی صحه بگذارد مانند اینکه به طور معمول دوران رکود مسکن، دوران اول ریاست‌جمهوری‌هاست! به هرحال بر هیچکس پنهان نیست شرایط فعلی کشور بسیار با گذشته متفاوت است و به نظر نگارنده در سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ در صورت احیای برجام رشد ۳۵ درصد سالانه در قیمت‌ها و در صورت عدم احیای برجام تورم افسارگسیخته و شکستن سقف‌های قبلی و رکوردهای جدید قیمتی بیش از ۵۰ درصد سالانه را در پیش خواهیم داشت.

قیمت یک متر واحد مسکونی در تهران هم اکنون به طور متوسط ۳۳ میلیون تومان است.

عوامل موثر در افزایش یا کاهش قیمت مسکن

عوامل متعددی را می‌توان در نظر گرفت. قیمت زمین، هزینه ساخت، نرخ بهره حقیقی، سرانه ساختمان‌های مسکونی تکمیل شده، حجم نقدینگی، بازدهی بازارهای رقیب (مانند بورس و طلا و ارز و . )

برای شرح جدول بالا از مقالات چن و پاتیل ۱۹۹۸، جود و وینکلر ۲۰۰۲، دی لاپاز ۲۰۰۳، ابلسون ۲۰۰۵، گالاتیو و همکاران ۲۰۱۱، عسگری و چگنی ۱۳۸۵ و موسوی و درودیان ۱۳۹۴ استفاده شده است و بدیهی است تحقیق با مدل مشخصی روی همه پارامترها صورت نگرفته است.

آیا استراتژی برای کنترل نوسانات قیمت مسکن وجود دارد؟

شاید بتوان نتیجه گرفت برای کنترل قیمت مسکن تقویت عرضه و کنترل هزینه ساخت بهترین استراتژی می‌تواند باشد. همچنین سیاست‌های ضدتورمی مانند احیای برجام، جداسازی بودجه نفتی، بهبود سیستم مالیاتی، جبران غیرتورمی کسری بودجه، سیاست‌های توسعه‌ای و تولیدمحور و . می‌تواند در ثبات قیمت‌ها و تحلیل‌پذیری بیشتر موثر باشد.

*امید موسوی

**مدیرعامل و بنیان‌گذار شرکت تحلیلگر امید؛ اولین شرکت ارائه دهنده زیرساخت‌ها و نرم‌افزارهای الگوریتمی در ایران

بازدهی سهام، مسکن، طلا، دلار، سپرده و خودرو در مقایسه با تورم در 20 سال اخیر 1400- 1380/ قیمت دلار و خودرو کمتر از تورم رشد کرد

سطح عمومی کالاهای مصرفی یا شاخص تورم در بیست سال اخیر 40 برابر شده و از عدد 9 به عدد 379 رسیده است اما 35 برابرشدن قیمت دلار، بازدهی 38 برابری سپرده بانکی و 28 برابرشدن قیمت خودرو پراید کمتر از شاخص تورم بوده است و این موضوع نشان می دهد که به دلیل سیاست های کنترلی و دلایل دیگر، قیمت دلار و خودرو کمتر از تورم رشد کرده است

خبراقتصادی – محسن شمشیری
تحولات 5 ساله، 10 ساله و 20 ساله اخیر در بازار دارایی های مختلف و براساس آمارهای بانک مرکزی در بیست سال گذشته نشان می دهد که بازارهای مختلف از سکه طلا و دلار تا ساختمان و ملک و آپارتمان، سهام، قیمت خودرو و سپرده بانکی با تحولات و رشدهای بسیار بالایی مواجه بوده اند و تحت تاثیر رشد شدید نقدینگی و تورم، تحریم و خروج آمریکا از برجام، رشد هزینه های مبادله، افزایش شدید قیمت ها، سیاست های غلط اقتصادی و بی تدبیری در نظام اقتصادی، عملا قیمت دارایی در 20 سال اخیر یعنی از 1380 تا 1400 بین 28 تا 382 برابر رشد کرده است.
بازار دارایی های مختلف نیز در دوره 10 ساله 1390 تا 1400 بین 6 تا 55 برابر افزایش بازدهی داشته است. همچنین در دوره 5 ساله 1395 تا 1400 نیز قیمت یا بازدهی دارایی های مختلف بین 2 تا 18 برابر افزایش داشته است.
این درحالیست که شاخص تورم نیز از عدد 9.427 در سال 1380 به 40.321 در سال 1390 و 379.2 در آذر 1400 رسیده است و به عبارتی سطح عمومی قیمت کالاهای مصرفی مورد نیاز خانوار نیز در این بیست سال 40 برابر شده است یعنی مخارج خانواری که با 200 هزار تومان تامین می شده حالا باید با 8 میلیون تومان تامین شود.
آخرین شاخص تورم برپایه سال 1395 در آذرماه 1400 معادل 379.2 بوده است. این شاخص در سال 1380 معادل 9.427 اعلام شده است در سال 1390 به عدد 40.321 رسیده و در سال 1395 نیز معادل 100 بوده است.
در نتیجه سطح عمومی کالاهای مصرفی در بیست سال اخیر معادل 40 برابر شده است اما بازدهی 35 برابری دلار، 38 برابری سپرده و 28 برابری خودرو پراید به خاطر سیاست های کنترلی، و دلایل دیگر رشد کمتری از 40 برابر شدن شاخص تورم داشته است.

بازدهی طلا و سکه

وضعیت بازارها به تفضیل و براساس آمارهای بانک مرکزی نشان می دهد که بازار طلا و ازجمله قیمت سکه طلا با درجه نقد شوندگی بسیار بالا و فوری، در طول بیست سال اخیر 190 برابر شده است قیمت سکه در طول ده سال اخیر نیز بیش از 19 برابر و در طول پنج سال اخیر بیش از 10 برابر شده است. یکی از دلایل عمده رشد قیمت اونس جهانی طلا است که از حدود 400 دلار به بیش از 1800 دلار رسیده است. اما قیمت دلار تحت تاثیر سیاست های کنترلی و فراوانی درآمد نفت در دهه 1380، عملا رشد کمتری نسبت به طلا داشته است. به عبارت دیگر، قیمت طلا هم تحت تاثیر رشد قیمت دلار در این سال ها و هم تحت تاثیر مقایسه رشد دلار و بورس رشد قیمت اونس جهانی طلا رشد بالایی داشته است.

بازدهی قیمت دلار

بازار ارز و ازجمله قیمت دلار نیز که درجه نقد شوندگی نسبی بالا دارد در طول بیست سال اخیر 35 برابر شده است در طول ده سال اخیر نیز بیش از23 برابر و در طول پنج سال اخیر بیش از7 برابر شده است.
این رشد نسبت به 40 برابر شدن شاخص تورم در این سال ها کمتر بوده است و شاید همین نوع آمارها و مشاهدات است که کارشناسان را به ارائه این تحلیل واداشته که قیمت واقعی دلار در مقایسه با تورم و رشد نقدینگی بالاتر از 30 هزار تومان فعلی است زیرا حمایت سیاسی و کنترل شدید قیمت دلار، عملا باعث شده که رشد آن کمتر از تورم و سایر دارایی ها مانند سهام، مسکن و طلا باشد.

بازار خودرو و ازجمله قیمت پراید نیز که بازهم درجه نقدشوندگی نسبی خوبی دارد اما از طلا و دلار درجه نقد شوندگی کمتری دارد، در طول بیست سال اخیر28 برابر شده است در طول ده سال اخیر نیز بیش از 16 برابر و در طول پنج سال اخیر بیش از 6 برابر شده است. این نکته نشان می دهد که بازار خودرو تحت کنترل قیمتی بیشتر، عرضه بالاتر خودرو و همچنین متاثر از استهلاک خودرو و دلایل دیگر بوده و به همین دلیل کمترین رشد قیمت را در 20 سال اخیر داشته است.

بازدهی شاخص بورس

بازار سهام و شاخص کل بورس نیز که درجه نقد شوندگی نسبی کمتری نسبت به خودرو، طلا و ارز دارد در طول بیست سال اخیر 382 برابر شده است در طول ده سال اخیر نیز بیش از 55 برابر و در طول پنج سال اخیر بیش از 18 برابر شده است. دلیل رشد بالای قیمت سهام در این سال ها به ریسک پذیر بودن این بازار مرتبط است و این بازار تحت تاثیر رشد قیمت دلار، تورم، رشد قیمت کالاها و خدمات، افزایش صادرات در این سال ها، افزایش ظرفیت تولید و سرمایه گذاری های جدید و. موجب شده که از تمام ظرفیت های رشد قیمت و نرخ ها در همه بازارها بهره ببرد و در نتیجه قیمت سهام شرکت ها که متاثر از رشد همه قیمت ها و نرخ ها و تورم و نرخ ارز و دارایی هایی مانند دلار، ساختمان، خودرو، است و قیمت کالاهای مختلف، شاخص تورم، رشد نقدینگی، رشد صادرات و. نیز روی هزینه تولید، درآمد و فروش و سود تاثیر گذار بوده است موجب شده که قیمت سهام نیز رشد بالایی داشته باشد. به عبارت دیگر، هر نوع رشد قیمت و تورمی در ایران، عملا موجب افزایش قیمت سهام شده است. نکته دیگر، جو هیجانی، حباب گونه و افزایش زیاد قیمت سهام تحت تاثیر فضای سال های اخیر است که موجب شده نسبت قیمت به سود هر سهم به بالاتر از 30 برسد درحالی که طبق قاعده باید 4 تا 10 باشد.

بازار ملک و مسکن و ساختمان که یکی از مهمترین بازارها در جذب نقدینگی است و معمولا نگهداری ملک و ساختمان بیش از چندماه و چند سال متداول است تحت تاثیر رشد نقدینگی و قیمت دلار رشد قابل توجهی داشته و به حدی رسیده که نه مردم توان و قدرت خرید کافی برای خرید دارند و نه وام های بانکی می تواند به قدرت خرید مردم برای خرید ملک و مسکن ساختمان کمک کند.
قیمت هر متر مربع ساختمان در تهران نیز که درجه نقد شوندگی نسبی پایینی دارد و در شرایط رکود بازار مسکن، باید مدتی در انتظار مشتری باشد، در طول بیست سال اخیر 96 برابر شده است در طول ده سال اخیر نیز بیش از14 برابر و در طول پنج سال اخیر بیش از7 برابر شده است.

بدترین بازار از نظر بازدهی در 10 سال و 5 سال اخیر بازار پول یا سپرده بانکی است که عملا تحت تاثیر سیاست های دستوری، نرخ دستوری شورای پول و اعتبار، کنترل بانک ها، خلق پول شدید و تورم بالا و رشد نقدینگی و پایه پولی و درنتیجه گردش و عرضه بیشتر پول و کاهش ارزش ریال بوده است. خلق پول فزاینده در بازار معاملات بین بانکی، مهمترین عامل رشد نقدینگی و تورم و کاهش ارزش پول بوده است و در نتیجه نرخ سود سپرده بانکی نیز پایین تر از نرخ تورم حرکت کرده است.
سپرده بانکی در مدت بیست سال 38 برابر در مدت ده سال6 برابر و در مدت پنج سال 2 برابر بازدهی داشته است.
به عبارت دیگر در طول بیست سال اخیر با توجه به 40 برابر شدن سطح عمومی قیمت کالاهای مصرفی یا شاخص تورم، شاخص مقایسه رشد دلار و بورس بورس 382 برابر، مسکن 96 برابر، و سکه طلا 190 برابر شده و بالاتر از تورم رشد کرده اند اما قیمت دلار 35 برابر، سپرده بانکی 38 برابر و قیمت پراید 28 برابر شده و کمتر از تورم رشد کرده اند.

این نتیجه بسیار مهم نشان می دهد که در بلندمدت و دوره بیست ساله، عامل رشد قیمت ها افزایش قیمت دلار و نرخ بهره بانکی و رشد قیمت خودرو نبوده است و اتفاقا این سه قلم کمتر از تورم رشد کرده اند. اما قیمت مسکن، سهام، طلا رشد بسیار داشته اند. به عبارت دیگر، فساد اقتصادی، سیاست های غلط اقتصادی، عدم تدبیر در نظام اقتصادی، سفته بازی، رشد نقدینگی، گردش بالای پول و معاملات بین بانکی، دلالی و سوداگری، حضور بسیاری از مردم در بازارهای مسکن و خرید و فروش طلا و ملک و سهام، عامل عمده رشد قیمت هاست و همه این ها اثرات عجیب خود را در بازار سهام، مسکن و سایر مایحتاج اساسی مردم گذاشته است. اما بازارهایی که دسترسی و حضور مردم کمتر بوده و یا به نوعی کنترل شده است مانند بازار خودرو، بازار ارز، سپرده بانکی عملا کمتر از تورم رشد داشته اند.

افزایش قیمت دارایی های مختلف در بیست سال اخیر و چند برابر شدن قیمت هادر مقایسه با شاخص تورم

مقایسه رشد بازارهای ارز، سهام، مسکن و طلا در 5 سال اخیر

از اسفند 95 و قبل از زمزمه خروج آمریکا از برجام و تحریم های فعلی، تا پایان مرداد 99 یعنی حدود 4 سال و نیم اخیر، شاخص بورس از 77 هزار به یک میلیون و 757 هزار رسیده، قیمت دلار از 3640 تومان به بالای 23 هزار تومان رسیده، قیمت سکه از میلیون و 171 هزار تومان به 12 میلیون تومان در روزهای اخیر و 11 میلیون و 500 هزار در مرداد رسیده، و همچنین قیمت مسکن از بالای 4 میلیون و 500 هزار تومان به بالای 23 میلیون تومان رسیده و البته در برخی مناطق تهران به بالای 40 میلیون تومان رشده کرده است

به عقیده کارشناسان، دلیل این رشد سرسام آور اقتصادی تنها به نقدینگی و تورم، وابسته نیست بلکه انتظارات تورمی، بی اعتبار شدن اقتصاد و بازارها، بی اعتمادی، احساس ترس از آینده، بی اطلاعی از آینده، انتخابات آمریکا، ترس ازسقوط بازار سهام و. عوامل مختلفی هستند که به شکل غیر واقعی و حباب گونه و بی حساب و کتاب باعث رشد قیمت ها شده است و حداقل رشد قیمت ها در برخی از بازارها بسیار بالاتر از رشد نقدینگی است زیرا به عقیده برخی صاحب نظران کل نقدینگی 2800 هزار میلیارد تومانی فعلی به نرخ دلار 23 هزار تومانی رقمی حدود 120 میلیارد دلار است که نسبت به ثروت و امکانات کشوری مانند ایران و تولید ناخالص داخلی و. رقم زیادی نیست و نباید چنین تلاطم عظیمی در بازارهای دارایی ایجاد کند.

اما در هر حال رشد این بازارها موضوعی است که بسیاری از مردم را آزار می دهد و حتی صاحبان سهام و مسکن را نگران کرده است که تا کجا پیش خواهد رفت و ارزش پول ملی چه خواهد شد؟

مقایسه قیمت ها و رشد قیمت مسکن، سهام و شاخص کل بورس، طلا و سکه، ارز و دلار به عنوان چهار دارایی عمده مورد توجه سرمایه گذاران در پنج سال اخیر 99-1395 نشان می دهد که اگرچه در بلندمدت رشد این دارایی ها نزدیک به هم و تقریبا چسبیده به یکدیگر حرکت می کند اما در کوتاه مدت، معمولا یکی از بازارها از بقیه بیشتر رشد می کند و بقیه بازارها به تدریج با آن هماهنگ می شوند.

نگاهی به قیمت ها در 5 سال اخیر نشان می دهد که رشد شاخص کل بورس 22 برابر، قیمت سکه نزدیک به 10 برابر، دلار بیش از 6 برابر، مسکن 5 برابر شده است و شاخص کل کالاهای مصرفی یا تورم 2.2 برابر شده است که نشان دهنده موفقیت دولت در کنترل بازار کالاهای مصرفی و معیشت است که البته دلیل آن حمایت هایی است که با دلار 4200 تومانی، مالیات و نظارت ها و اقدامات دیگر صورت گرفته و قیمت کالاهای مصرفی را کمتر از سایر شاخص های بازارهای دارایی رشد داده است.

اما بازارهای دارایی که امکان کنترل قیمت ندارند رشدهای متفاوتی دارند بخشی از این تفاوت به تحولات سال های قبل از 95 بر می گردد که مثلا بازار سهام برای چند سال دچار رکود بوده و قیمت ها رشد زیادی نداشته است و حالا یکباره جهش قیمتی دارد. بخشی از این تفاوت رشد قیمت ها نیز به خاطر تحولات جهانی و داخلی و یا موضوعاتی مانند مقایسه رشد دلار و بورس هیجان و سیل نقدینگی، تصمیم صاحبان منابع، دخالت های دولت و. رخ داده است. اما در مجموع کارشناسان معتقدند که این بازارها در بلندمدت هم حرکت خواهند بود و سود و رشد قیمتی آنها تقریبا نزدیک به هم می شود.

رشد شاخص کل بورس در یکسل اخیر بالاتر از بقیه بوده است و پس از آن قیمت طلا و سکه، قرار دارد. در رتبه سوم رشد قیمت دلار دیده می شود و پس از آن قیمت مسکن است. دلیل این وضعیت البته به عقب ماندگی رشد قیمت سهام در 6 سال قبل از آن بر می گردد زیرا بعد از دوره اول تحریم ها در دولت احمدی نژاد که موجب رشد شدید قیمت سهام و شاخص کل بورس شد، برای چند سال رکود در این بازار حاکم بود و قیمت ها رشد چندانی نداشت اما در یکسال اخیر با رشد شدید این بازار، ورود 45 میلیون سهامدار جدید و افزایش معاملات رشد بالای قیمت سهام و شاخص کل را شاهد بوده ایم. که بخشی از آن مربوط به عقب ماندگی رشد شاخص در 6 سال قبل از آن، بخشی از آن مربوط به رشد قیمت دلار در سه سال اخیر، و بخشی از آن مربوط به مداخله دولت و حقوقی های بازار و حباب موجود است که البته در روزهای اخیر درصدی از این حباب فرو ریخته است.

از سوی دیگر، روندهای بلندمدت 10 ساله و 20 ساله نشان می دهد که در مجموع قیمت مسکن بیش از طلا، و طلا بیش از دلار بوده است و قیمت سهام نیز در دوره بلندمدت رشد کمتری نسبت به بقیه دارایی ها داشته است. اما در دو سال اخیر شاخص کل بورس و قیمت سهام تقریبا عقب ماندگی خود را جبران کرده است. همچنین در دوره تحریم های دولت احمد نژاد نیز قیمت سهام یکبار دیگر رشد بالایی را شاهد بوده است.

کارشناسان معتقدند که اگرچه در میان مدت و بلندمدت رشد قیمت دارایی ها تقریبا نزدیک به یکدیگر است اما به دلیل نقدشوندگی سریع طلا و دلار و سهام نسبت به قیمت مسکن، و همچنین به دلیل استفاده از سرمایه های خرد چند میلیون تومانی برای خرید سکه و دلار و سهام، رشد این دارایی ها نسبت به مسکن سریعتر رخ می دهد و چون زمین و مسکن به پول بیشتری نیاز دارد رشد قیمت مسکن با فاصله نسبت به بقیه رخ می دهد اما در نهایت قیمت مسکن نیز به اندازه بقیه دارایی ها رشد می کند و البته از ثبات، پایداری، و حفظ ارزش بالاتری برخوردار است زیرا قیمت سهام، دلار و طلا تحت تاثیر تحولات جهانی وداخلی دچار نوسان می شوند اما قیمت مسکن پس از افزایش، تمایلی به کاهش ندارد و دچار رشد منفی نمی شود.

به عبارت دیگر، اگر چه رشد این قیمت ها معمولا در کوتاه مدت تفاوت داشته و برخی دارایی ها بالاتر از بقیه رشد کرده اند اما در روند میان مدت و بلندمدت در نهایت رشد این قیمت ها نزدیک به هم است و این موضوع نشان می دهد که به دلیل درجه نقد شوندگی، قیمت خرد یا کلان دارایی ها، هیجان و التهاب بازار، هدایت سیل نقدینگی، اخبار و تحولات جهانی قیمت طلا و اقتصاد جهانی، و همچنین گردش سرمایه های خرد و کلان در این بازارها، برخی دارایی ها مانند سهام یا طلا بیشتر از قیمت مسکن رشد می کند.

نسبت ارزش بازار سرمایه یا بورس اوراق بهادار به تولید ناخالص داخلی از حدود 30 درصد در سال 1393 به نزدیک 250 درصد در شهریور 99 رسیده است. یا به عبارت دیگر، نسبت ارزش بورس از نزدیک صفر در سال 1370 به بالای 180 درصد در سال 99 رسیده است در این مدت ارزش بازار فرابورس نیز رشد خیره‌کننده‌ای را تجربه کرده است. اگر نسبت مجموع ارزش بازار فرابورس و بورس اوراق بهادار تهران را به تولید ناخالص داخلی را به عنوان شاخص در نظر بگیریم، به رقم قابل توجه ۲۴۰ درصد در تاریخ ۴ شهریور ۱۳۹۹ خواهیم رسید.

نسبت ارزش بازار بورس مقایسه رشد دلار و بورس اوراق بهادار تهران به تولید ناخالص داخلی که در دهه‌های اخیر بین ۱۰ تا ۴۰ درصد در نوسان بوده، از نیمه دوم سال ۱۳۹۸ روندی صعودی در پیش گرفته و در پایان این سال به ۷۸ درصد می‌رسد. اگر به طور خوشبینانه فرض کنیم که تولید ناخالص داخلی به قیمت‌های جاری در سال ۱۳۹۹ حدود ۴۰ درصد بیشتر از سال ۱۳۹۸ باشد. با توجه به رکود احتمالی در این سال به معنی تورم بیش از ۴۰ درصدی است نسبت ارزش بازار بورس اوراق بهادار به تولید ناخالص داخلی در تاریخ ۴ شهریور ۱۳۹۹ به حدود ۱۸۵ درصد می‌رسد که حدود ۷ برابر روند بلندمدت آن است.

از اسفند ۱۳۹۵ و قبل از وقوع شوک ارزی و خروج آمریکا از برجام، تا خرداد ۱۳۹۹، در حالی شاخص کل بورس اوراق بهادار تهران بیش از ۱۶ برابر شد که در همین مدت نرخ دلار در برابر ریال حدود ۴.۵ برابر و سطح نقدینگی و سطح عمومی قیمت‌ها حدود ۲ برابر شده است

که رشد شاخص‌های بازار سرمایه کشور بسیار فراتر از رشد نقدینگی، رشد نرخ ارز و رشد سطح عمومی قیمت‌ها بوده است. از اسفند ۱۳۹۵ و قبل از وقوع شوک ارزی و خروج آمریکا از برجام، تا خرداد ۱۳۹۹، در حالی شاخص کل بورس اوراق بهادار تهران بیش از ۱۶ برابر شد که در همین مدت نرخ دلار در برابر ریال حدود ۴.۵ برابر و سطح نقدینگی و سطح عمومی قیمت‌ها حدود ۲ برابر شده است

قیمت مسکن نیز به عنوان یک دارایی با ثبات و پایدار و سنتی، از بالای 4 میلیون تومان برای هر متر مربع آپارتمان در تهران در سال 95 و قبل از خروج آمریکا از برجام، به 23 میلیون تومان در مقایسه رشد دلار و بورس مرداد 99 رسیده است و تقریبا 6 برابر شده است.

تحولات سال 99 نشان می دهد که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مرداد ۹۹ بیش از 23 میلیون تومان بود که نسبت به تیرماه گذشته ۱۰.۵ درصد و نسبت به مرداد ماه سال گذشته حدود ۷۷ درصد افزایش یافت. در مرداد ماه سال ۱۳۹۹، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به مرداد ماه ۹۸ افزایش حدود ۱۷۶ درصدی را تجربه کرد.. بیشترین سهم قراردادهای منعقده مربوط به مناطق ۵، ۴ و ۱۰ است که در مجموع بیش از ۳۲ درصد از حجم معاملات مرداد ماه را به خود اختصاص داده‌اند.

آنچه از آمار بر می‌آید شیب تند افزایش قیمت نقطه به نقطه و ماهانه مسکن در مرداد ماه است. بنظر می‌رسد تورم موجود در بخش مسکن بیشتر ناشی از فشار هزینه در سمت عرضه باشد تا فشار تقاضا. نرخ ارز مهم ترین عامل مسلط چه به صورت مستقیم و چه به صورت غیرمستقیم بر متوسط قیمت مسکن بوده است. روند افزایشی نرخ ارز که از آبان ۹۸ شروع و فضای نااطمینانی اقتصادی ایجاد شده به تبع آن باعث شد تا برای پوشش ریسک، صاحبان املاک در عرضه ملک خود به قیمت‌های موجود تعلل کرده و زمینه افزایش مستقیم قیمت مسکن را بوجود آورند. از سوی دیگر با افزایش نرخ ارز، قیمت نهاده‌های تولید مسکن از جمله سیمان، میلگرد، اقلام الکترونیکی و تجهیزات مرتبط با افزایش قابل توجهی همراه بوده که تاثیر مستقیم بر قیمت تمام شده هر مترمربع واحد مسکونی داشته است. در این میان انتظارات تورمی‌ نقش پررنگی داشته است؛ به عنوان مثال با تصویب افزایش ۲۰ درصدی سیمان در تیرماه جو روانی ایجاد شده باعث شد تا قیمت سایر مصالح ساختمانی نیز تحت تاثیر قرار گیرد. عوامل دیگری نیز همانند افزایش ۳۰ درصدی عوارض ساخت مسکن که در پایان سال گذشته به تصویب رسید که البته به دلیل شرایط خاص کرونایی هنوز اجرا نشده است، در افزایش قیمت مسکن در سال جاری بی تاثیر نبوده است.

شاخص قیمت مسکن و نرخ دلار در دهه نود با هم حرکت کرده اند.تنها فاصه ایجاد شده در خصوص شوک ارزی سال ۱۳۹۷ است که در فاصله کوتاهی شاخص قیمت مسکن این عقب ماندگی را جبران کرده است. بنابراین با اتکا به آمار می‌توان گفت نرخ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در دهه گذشته حدودا برابر با ۱۰۰۰ دلار بوده است.

شاخصه اصلی اقتصاد ایران در سال ۹۹ انتظارات تورمی است که موجب تحرکات انواع بازارهای دارایی از ابتدای سال شده است. از بین این بازارها تا ماه گذشته بازدهی بازار سرمایه سرآمد سایر بازارها بوده است و سهام و شاخص کل بورس بیش از بقیه رشد داشته است.

برخی کارشناسان می گویند که با ریزش اخیر شاخص بازار سهام، در ماه‌های آتی رشد بازارهای موازی همچون مسکن نیز محدود می شود که شواهد آن در نیمه اول شهریور ماه قابل ملاحظه است. اما برخی دیگر معتقدند که به دلیل رشد نقدینگی، مردم به دنبال بازارهای دیگر می روند و لذا ممکن است که بازار ارز و مسکن تاثیر بیشتری بگیرند و رشد بالاتری را تجربه کنند. چون مهمترین عامل رشد نقدینگ، انتظارات تورمی و بی اعتمادی به وضعیت اقتصاد و بازارهاست که باعث می شود عده ای دائم از بازاری به بازار دیگر منتقل شوند و روی قیمت سایر بازارها اثرگذار باشند. نکته دیگر این است که عده ای تصور می کنند می توانند هر وقت خواستند مسکن، طلا و یا ارز خود را بفروشند اما در بازار سهام باید روی صف فروش بمانند و به قیمت پایین تر بفروشند و یا مدتی انتظار بکشند تا صف فروش کاهش یابد و وضعیت عادی شود تا امکان فروش سهام خود را داشته باشند. زیرا تب بازار سهام اینگونه است که عده بسیاری یا خریدار هستند و یا فروشنده و بسیاری با تب و هیجان بازار جلو می روند و صبر و حوصله برای عبور از هیجانات والتهاب بازار وعادی شدن بازار ندارند.

برخی کارشناسان مسکن و ساختمان می گویند که بخشی از افزایش قیمت مسکن در ماه اخیر به دلیل تقاضای سفته‌بازی در این بازار بوده است و اغلب خریداران مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید و عدم تطابق وام مسکن با قیمت‌های موجود از این بازار عقب نشینی کرده‌اند. این امر خود می‌تواند باعث فرو رفتن این بخش از اقتصاد در رکود شود که زنگ خطری برای بخش ساخت و ساز کشور است. چرا که این صنعت به نوعی از صنایع پیشران اقتصاد بوده و با صنایع پیشین و پسین بسیاری در ارتباط است و رکود آن می‌تواند به سایر صنایع سرایت کند. اگر چاره‌ای برای افزایش قدرت خرید آحاد اقتصادی متناسب با افزایش بی‌شائبه قیمت مسکن اندیشیده نشود، رشد اقتصادی سال ۹۹ از این حیث آسیب جدی خواهد دید.

نسبت ارزش بازار سرمایه یا بورس اوراق بهادار به تولید ناخالص داخلی از حدود 30 درصد در سال 1393 به نزدیک 250 درصد در شهریور 99 رسیده است. یا به عبارت دیگر، نسبت ارزش بورس از نزدیک صفر در سال 1370 به بالای 180 درصد در سال 99 رسیده است

پس از کاهش قیمت سهام در هفته‌های اخیر بسیاری از فعالان این بازار انتظار حمایت از سمت دولت را داشتند. این انتظار به این معنا است که آنها حاضر نیستند ریسک رفتارهای اقتصادی خود را بپذیرند.

از فصل پایانی سال ۱۳۹۸ به این سو که شاهد رشد خیره کننده شاخص‌های بازار سرمایه کشور بوده‌ایم، دلایل مختلفی برای آن ذکر شده که مهمترین آنها ورود نقدینگی جدید در پی حمایت دولت و البته رشد نقدینگی و وضعیت تورمی حاکم بر اقتصاد کشور بوده است. اما حقیقت آن است که رشد شاخص‌های بازار سرمایه کشور بسیار فراتر از رشد نقدینگی، رشد نرخ ارز و رشد سطح عمومی قیمت‌ها بوده است. از اسفند ۱۳۹۵ و قبل از وقوع شوک ارزی و خروج آمریکا از برجام، تا خرداد ۱۳۹۹، در حالی شاخص کل بورس اوراق بهادار تهران بیش از ۱۶ برابر شد که در همین مدت نرخ دلار در برابر ریال حدود ۴.۵ برابر و سطح نقدینگی و سطح عمومی قیمت‌ها حدود ۲ برابر شده است. به این ترتیب رشد بازار سرمایه چندین برابر متغیرهای اقتصادی دیگر بوده، در حالی که اقتصاد شرایط رکودی را تجربه می‌کرده است. چنین رشدی هرگز در سال‌های قبل از آن سابقه نداشته است.مقایسه رشد دلار و بورس

معیار دیگر برای مقایسه وضعیت بازار سرمایه و شرایط اقتصاد کلان، شاخص وارن بافت است که از تقسیم مجموع ارزش سهام شرکت‌ها به تولید ناخالص داخلی به دست می‌آید. این شاخص در آمریکا و در دو دهه اخیر بین ۶۰ تا ۱۶۰ درصد در نوسان بوده است. به طور کلی به دلیل پیروی بازار سرمایه از وضعیت اقتصاد کلان در بلندمدت، این نسبت به ندرت از روند بلندمدت خود انحراف شدید پیدا می‌کند. این در حالی است که در ایران نسبت ارزش بازار بورس اوراق بهادار تهران به تولید ناخالص داخلی که در دهه‌های اخیر بین ۱۰ تا ۴۰ درصد در نوسان بوده، از نیمه دوم سال ۱۳۹۸ روندی صعودی در پیش گرفته و در پایان این سال به ۷۸ درصد می‌رسد. اگر به طور خوشبینانه فرض کنیم که تولید ناخالص داخلی به قیمت‌های جاری در سال ۱۳۹۹ حدود ۴۰ درصد بیشتر از سال ۱۳۹۸ باشد (با توجه به رکود احتمالی در این سال به معنی تورم بیش از ۴۰ درصدی است)، نسبت ارزش بازار بورس اوراق بهادار به تولید ناخالص داخلی در تاریخ ۴ شهریور ۱۳۹۹ به حدود ۱۸۵ درصد می‌رسد که حدود ۷ برابر روند بلندمدت آن است.

در این مدت ارزش بازار فرابورس نیز رشد خیره‌کننده‌ای را تجربه کرده است. اگر نسبت مجموع ارزش بازار فرابورس و بورس اوراق بهادار تهران را به تولید ناخالص داخلی را به عنوان شاخص بافت در نظر بگیریم، به رقم قابل توجه ۲۴۰ درصد در تاریخ ۴ شهریور ۱۳۹۹ خواهیم رسید.

بازدهی بازارها در سال ۱۴۰۰/ کدام بازار بیشترین بازدهی را داشت؟

بازدهی بازارها در سال ۱۴۰۰ مثبت بود. دلار، سکه ، طلا و بورس در این سال رشد کردند. اما بیشترین بازدهی مثبت را کالاهای بادوام و کمترین را بورس تجربه کردند.

به گزارش تجارت‌نیوز، بازدهی بازارها در سال ۱۴۰۰ مثبت بود. اما کالاهای بادوام (مسکن و لوازم خانگی) از بازارهای مالی بازدهی بیشتری داشتند.

قیمت دلار

قیمت دلار در سال گذشته، ۴٫۱۶ درصد رشد کرد. آخرین اعلام صرافی ملی، در سال ۱۴۰۰ روز شنبه ۲۸ اسفند بود. در این روز نرخ دلار ۲۴,۹۹۴ تومان به ثبت رسید.

این در حالی است که نرخ صرافی ملی در روز ۲۸ اسفند ۱۳۹۹، معادل ۲۳۹۹۶ تومان بود.

در سال ۱۴۰۰ نرخ دلار در بازار آزاد نیز نوساناتی داشت. به گونه‌ای که در میانه‌های سال، از ۳۰ هزار تومان هم گذشت. اما انتشار اخبار مثبت از مذاکرات، قیمت‌ها را در بازار ارز کاهشی کرد. قیمت دلار سال را نزولی و با نوسان در کانال ۲۶ هزار تومان به پایان رساند.

قیمت طلا

در وجه دیگری از بازدهی بازارها، طلا نیز در سال ۱۴۰۰، با ۱۱٫۶ درصد رشد همراه بود.

قیمت طلا در آخرین روز کاری سال، ۲۸ اسفند، یک میلیون و ۲۲۶ هزار و ۹۶۷ تومان اعلام شد. در حالی که بازار در همین روز در سال ۱۳۹۹، به قیمت یک میلیون و مقایسه رشد دلار و بورس ۹۹ هزار و ۴۰۰ تومان رسیده بود.

قیمت اونس نیز در سال گذشته بین کانال ۱۸۰۰ تا دو هزار در نوسان بود. طلای جهانی اسفند ۱۴۰۰ را در کانال ۱۹۰۰ دلاری به پایان رساند.

قیمت سکه

خریداران بازار سکه نیز در سال گذشته، رشد قیمت را تجربه کردند. در این بازه زمانی، بازدهی برای سکه طرح جدید، ۱۴٫۱۳درصد بود.

قیمت سکه در آخرین روز کاری سال گذشته، ۱۲ میلیون و ۲۸۰ هزار تومان اعلام شد، اما سکه طرح جدید سال ۱۳۹۹ را با قیمت ۱۰ میلیون و ۷۶۰ هزار تومان به پایان رساند.

قیمت طلا و سکه هر دو سال گذشته تحت تاثیر اخبار مذاکرات، تحرکات بازار ارز و قیمت اونس نوساناتی داشتند. طلا هم کانال ۱ میلیون و ۱۰۰ را تجربه کرد و هم کانال ۱٫۲ میلیون تومان را. سکه نیز بین کانال ۱۱ و ۱۲ میلیونی در نوسان بود و به ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان هم رسید.

در وجه دیگری از بازدهی بازارها در سال ۱۴۰۰، شاخص کل بورس نیز اندکی رشد کرد. بورس سال ۱۴۰۰ را در سطح یک میلیون و ۳۴۵ هزار و ۳۰ هزار واحدی به پایان مقایسه رشد دلار و بورس رساند.

این در حالی است که شاخص کل بورس در آخرین روز کاری سال ۱۳۹۹، حدود یک‌میلیون و ۳۰۷ هزار و ۶۵۷ واحد بود. این ارقام به معنای رشد ۲٫۸۶ شاخص کل است.

بازار سرمایه در سال ۱۴۰۰ روزهای پر افت و خیزی را تجربه کرد. شاخص تا محدوده یک میلیون واحدی رفت و به سطح یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحدی بازگشت. اما در مقایسه با سال گذشته بازدهی کمتری داشت.

همچنین بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ با رشد همراه بود و از نظر میزان بازدهی در جایگاه دوم قرار گرفت.

به گزارش مرکز آمار، شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوارهای کشور در این گروه، در ۱۲ ماه منتهی به اسفند سال گذشته، ۲۷٫۱ درصد افزایش داشت.

این در حالی است که بازار مسکن سال گذشته را در رکود تورمی به سر برد. مجتبی دیبا، کارشناس بازارهای مالی، در این مورد به تجارت‌نیوز گفت: کلیت بازارها در ایران در رکود تورم هستند. پس از یک رشد بزرگ، بازارها به مرحله‌ای می‌رسند که دیگر امکان افزایش قابل توجه قیمت وجود ندارد. از طرفی تورم در اقتصاد هنوز به طور کامل از میان نرفته است، در نتیجه رکود تورمی ایجاد می‌شود.

کالاهای بادوام

در وجه دیگری از بازدهی بازارها در سال ۱۴۰۰، کالاهای با دوام (خودرو و لوازم خانگی) نیز در سال ۱۴۰۰ با رشد همراه بود و از نظر میزان بازدهی در جایگاه نخست قرار گرفت.

به گزارش مرکز آمار، شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوارهای کشور در این گروه، در ۱۲ ماه منتهی به اسفند سال گذشته، ۴۱٫۵ درصد افزایش داشت.

بازار خودرو در سال ۱۴۰۰، تحت تاثیر مذاکرات وین و انتشار اخبار متناقض در مورد واردات خودرو در میانه‌های سال، با رکود مواجه مقایسه رشد دلار و بورس بود.

بازدهی بازارها در سال ۱۴۰۰ مثبت بود اما بازارهای کالایی بیشتر از بورس رشد کردند.

بازدهی بازارها در سال ۱۴۰۰

قیمت دلار و خودرو در بیست سال اخیرکمتر از تورم رشد کرده است

سطح عمومی کالاهای مصرفی یا شاخص تورم در بیست سال اخیر 40 برابر شده و از عدد 9 به عدد 379 رسیده است اما 35 برابر شدن قیمت دلار، بازدهی 38 برابری سپرده بانکی و 28 برابرشدن قیمت خودرو پراید کمتر از شاخص تورم بوده است و این موضوع نشان می‌دهد که به دلیل سیاست‌های کنترلی و مقایسه رشد دلار و بورس دلایل دیگر، قیمت دلار و خودرو کمتر از تورم رشد کرده است. تحولات 5 ساله، 10 ساله و 20 ساله اخیر در بازار دارایی‌های مختلف و براساس آمارهای بانک مرکزی در بیست سال گذشته نشان می‌دهد که بازارهای مختلف از سکه طلا و دلار تا ساختمان و ملک و آپارتمان، سهام، قیمت خودرو و سپرده بانکی با تحولات و رشدهای بسیار بالایی مواجه بوده‌اند و تحت تاثیر رشد شدید نقدینگی و تورم، تحریم و خروج امریکا از برجام، رشد هزینه‌های مبادله، افزایش شدید قیمت‌ها، سیاست‌های غلط اقتصادی و بی‌تدبیری در نظام اقتصادی، عملا قیمت دارایی در 20 سال اخیر یعنی از 1380 تا 1400 بین 28 تا 382 برابر رشد کرده است. بازار دارایی‌های مختلف نیز در دوره 10 ساله 1390 تا 1400 بین 6 تا 55 برابر افزایش بازدهی داشته است. همچنین در دوره 5 ساله 1395 تا 1400 نیز قیمت یا بازدهی دارایی‌های مختلف بین 2 تا 18 برابر افزایش داشته است. این درحالی است که شاخص تورم نیز از عدد 9.427 در سال 1380 به 40.321 در سال 1390 و 379.2 در آذر 1400 رسیده است و به عبارتی سطح عمومی قیمت کالاهای مصرفی مورد نیاز خانوار نیز در این بیست سال 40 برابر شده است یعنی مخارج خانواری که با 200 هزار تومان تامین می‌شده حالا باید با 8 میلیون تومان تامین شود. آخرین شاخص تورم برپایه سال 1395 در آذرماه 1400 معادل 379.2 بوده است. این شاخص در سال 1380 معادل 9.427 اعلام شده است در سال 1390 به عدد 40.321 رسیده و در سال 1395 نیز معادل 100 بوده است. در نتیجه سطح عمومی کالاهای مصرفی در بیست سال اخیر معادل 40 برابر شده است اما بازدهی 35 برابری دلار، 38 برابری سپرده و 28 برابری خودرو پراید به خاطر سیاست‌های کنترلی، و دلایل دیگر رشد کمتری از 40 برابر شدن شاخص تورم داشته است.

بازار طلا و سکه

وضعیت بازارها به تفصیل و براساس آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد که بازار طلا و ازجمله قیمت سکه طلا با درجه نقد شوندگی بسیار بالا و فوری، در طول بیست سال اخیر 190 برابر شده است. قیمت سکه در طول ده سال اخیر نیز بیش از 19 برابر و در طول پنج سال اخیر بیش از 10 برابر شده است. یکی از دلایل عمده رشد قیمت اونس جهانی طلا است که از حدود 400 دلار به بیش از 1800 دلار رسیده است. اما قیمت دلار تحت تاثیر سیاست‌های کنترلی و فراوانی درآمد نفت در دهه 1380، عملا رشد کمتری نسبت به طلا داشته است. به عبارت دیگر، قیمت طلا هم تحت تاثیر رشد قیمت دلار در این سال‌ها و هم تحت تاثیر رشد قیمت اونس جهانی طلا رشد بالایی داشته است.

قیمت دلار

بازار ارز و ازجمله قیمت دلار نیز که درجه نقد شوندگی نسبی بالا دارد در مقایسه رشد دلار و بورس طول بیست سال اخیر 35 برابر شده است در طول ده سال اخیر نیز بیش از23 برابر و در طول پنج سال اخیر بیش از7 برابر شده است. این رشد نسبت به 40 برابر شدن شاخص تورم در این سال‌ها کمتر بوده است و شاید همین نوع آمارها و مشاهدات است که کارشناسان را به ارایه این تحلیل واداشته که قیمت واقعی دلار در مقایسه با تورم و رشد نقدینگی بالاتر از 30 هزار تومان فعلی است زیرا حمایت سیاسی و کنترل شدید قیمت دلار، عملا باعث شده که رشد آن کمتر از تورم و سایر دارایی‌ها مانند سهام، مسکن و طلا باشد.

بازار خودرو

بازار خودرو و ازجمله قیمت پراید نیز که بازهم درجه نقدشوندگی نسبی خوبی دارد اما از طلا و دلار درجه نقد شوندگی کمتری دارد، در طول بیست سال اخیر28 برابر شده است در طول ده سال اخیر نیز بیش از 16 برابر و در طول پنج سال اخیر بیش از 6 برابر شده است. این نکته نشان می‌دهد که بازار خودرو تحت کنترل قیمتی بیشتر، عرضه بالاتر خودرو و همچنین متاثر از استهلاک خودرو و دلایل دیگر بوده و به همین دلیل کمترین رشد قیمت را در 20 سال اخیر داشته است.

شاخص بورس

بازار سهام و شاخص کل بورس نیز که درجه نقد شوندگی نسبی کمتری نسبت به خودرو، طلا و ارز دارد در طول بیست سال اخیر 382 برابر شده است در طول ده سال اخیر نیز بیش از 55 برابر و در طول پنج سال اخیر بیش از 18 برابر شده است. دلیل رشد بالای قیمت سهام در این سال‌ها به ریسک پذیر بودن این بازار مرتبط است و این بازار تحت تاثیر رشد قیمت دلار، تورم، رشد قیمت کالاها و خدمات، افزایش صادرات در این سال‌ها، افزایش ظرفیت تولید و سرمایه‌گذاری‌های جدید و. موجب شده که از تمام ظرفیت‌های رشد قیمت و نرخ‌ها در همه بازارها بهره ببرد و در نتیجه قیمت سهام شرکت‌ها که متاثر از رشد همه قیمت‌ها و نرخ‌ها و تورم و نرخ ارز و دارایی‌هایی مانند دلار، ساختمان، خودرو، است و قیمت کالاهای مختلف، شاخص تورم، رشد نقدینگی، رشد صادرات و. نیز روی هزینه تولید، درآمد و فروش و سود تاثیرگذار بوده است موجب شده که قیمت سهام نیز رشد بالایی داشته باشد. به عبارت دیگر، هر نوع رشد قیمت و تورمی در ایران، عملا موجب افزایش قیمت سهام شده است. نکته دیگر، جو هیجانی، حباب گونه و افزایش زیاد قیمت سهام تحت تاثیر فضای سال‌های اخیر است که موجب شده نسبت قیمت به سود هر سهم به بالاتر از 30 برسد درحالی که طبق قاعده باید 4 تا 10 باشد.

مسکن و ساختمان

بازار ملک و مسکن و ساختمان که یکی از مهم‌ترین بازارها در جذب نقدینگی است و معمولا نگهداری ملک و ساختمان بیش از چندماه و چند سال متداول است تحت تاثیر رشد نقدینگی و قیمت دلار رشد قابل توجهی داشته و به حدی رسیده که نه مردم توان و قدرت خرید کافی برای خرید دارند و نه وام‌های بانکی می‌تواند به قدرت خرید مردم برای خرید ملک و مسکن ساختمان کمک کند. قیمت هر متر مربع ساختمان در تهران نیز که درجه نقد شوندگی نسبی پایینی دارد و در شرایط رکود بازار مسکن، باید مدتی در انتظار مشتری باشد، در طول بیست سال اخیر 96 برابر شده است در طول ده سال اخیر نیز بیش از14 برابر و در طول پنج سال اخیر بیش از7 برابر شده است.

سپرده بانکی

بدترین بازار از نظر بازدهی در 10 سال و 5 سال اخیر بازار پول یا سپرده بانکی است که عملا تحت تاثیر سیاست‌های دستوری، نرخ دستوری شورای پول و اعتبار، کنترل بانک‌ها، خلق پول شدید و تورم بالا و رشد نقدینگی و پایه پولی و درنتیجه گردش و عرضه بیشتر پول و کاهش ارزش ریال بوده است. خلق پول فزاینده در بازار معاملات بین بانکی، مهم‌ترین عامل رشد نقدینگی و تورم و کاهش ارزش پول بوده است و در نتیجه نرخ سود سپرده بانکی نیز پایین‌تر از نرخ تورم حرکت کرده است. سپرده بانکی در مدت بیست سال 38 برابر در مدت ده سال6 برابر و در مدت پنج سال 2 برابر بازدهی داشته است. به عبارت دیگر در طول بیست سال اخیر با توجه به 40 برابر شدن سطح عمومی قیمت کالاهای مصرفی یا شاخص تورم، شاخص بورس 382 برابر، مسکن 96 برابر، و سکه طلا 190 برابر شده و بالاتر از تورم رشد کرده‌اند اما قیمت دلار 35 برابر، سپرده بانکی 38 برابر و قیمت پراید 28 برابر شده و کمتر از تورم رشد کرده‌اند. این نتیجه بسیار مهم نشان می‌دهد که در بلندمدت و دوره بیست ساله، عامل رشد قیمت‌ها افزایش قیمت دلار و نرخ بهره بانکی و رشد قیمت خودرو نبوده است و اتفاقا این سه قلم کمتر از تورم رشد کرده‌اند. اما قیمت مسکن، سهام، طلا رشد بسیار داشته‌اند. به عبارت دیگر، فساد اقتصادی، سیاست‌های غلط اقتصادی، عدم تدبیر در نظام اقتصادی، سفته بازی، رشد نقدینگی، گردش بالای پول و معاملات بین بانکی، دلالی و سوداگری، حضور بسیاری از مردم در بازارهای مسکن و خرید و فروش طلا و ملک و سهام، عامل عمده رشد قیمت‌هاست و همه اینها اثرات عجیب خود را در بازار سهام، مسکن و سایر مایحتاج اساسی مردم گذاشته است. اما بازارهایی که دسترسی و حضور مردم کمتر بوده یا به نوعی کنترل شده است مانند بازار خودرو، بازار ارز، سپرده بانکی عملا کمتر از تورم رشد داشته‌اند.

قیمت واقعی دلار چند است؟

یک استاد دانشگاه با بیان اینکه نرخ ۳۰ هزار تومانی ارز واقعیت اقتصاد ماست و نرخ بالایی نیست، گفت: ساده‌ترین راه برای محاسبه نرخ واقعی ارز این است که نرخ تورم ۲ پول ریال و دلار را محاسبه کنیم برای این کار نرخ برابری این ۲ پول را در ۲۰ سال گذشته پیدا کرده و طی این سال‌ها تورم هر پول را احصا کنیم. آرش هادی‌زاده در خصوص تأثیر گرفتن بازار ارز از عده‌ای خاص اظهار کرد: اگر علمی بخواهیم پاسخ دهیم ممکن است عده‌ای در بازار ارز دخالت داشته باشند و قیمت آن را افزایش دهند؛ با توجه به اینکه دست بانک مرکزی برای تزریق منابع بسته است و صندوق ارزی هم منابع چندانی ندارد که بانک مرکزی را در تأمین ارز مورد نیاز بازار حمایت کند ممکن است عده‌ای منافعشان در افزایش نرخ ارز باشد و با منابعی که در اختیار دارند بخواهند در بازار اخلال ایجاد کنند. نمونه اخلال در بازار ارز در تاریخ اقتصاد زیاد است، برای مثال خانواده «روچلید» پوند انگلستان را به نحوی که می‌خواستند افزایش دادند و موجب ورشکستگی بانک مرکزی انگلستان شدند. اگر کسی منابعی داشته باشد و روی کاغذ منابعش از بانک مرکزی بیشتر باشد می‌تواند ارز را در هر نرخی که می‌خواهد قرار دهد؛ در شرایطی که توان تأثیرگذاری بانک مرکزی به دلیل تحریم‌ها کاهش پیدا کرده است عده‌ای هستند که منافعشان در افزایش نرخ ارز است و این روی کاغذ معنا دارد ولی نرخ ۳۰ هزار تومانی ارز واقعیت اقتصاد ماست و نرخ بالایی نیست. ساده‌ترین راه برای محاسبه نرخ واقعی ارز این است که نرخ تورم ۲ پول ریال و دلار را محاسبه کنیم برای این کار نرخ برابری این ۲ پول را در ۲۰ سال گذشته پیدا کرده و طی این سال‌ها تورم هر پول را احصا کنیم اینگونه نرخ واقعی ارز محاسبه خواهد شد. این حساب‌های سرانگشتی یا تغییرات قیمت طلا در دنیا و قیمت طلا در داخل کشور هم می‌تواند ملاکی برای سنجش نرخ واقعی دلار باشد. نباید فراموش کنیم عده‌ای صاحب‌نفوذ هستند و می‌توانند در حد ۵ تا ۱۰ درصد در بازار تأثیر بگذارند و نرخ ارز را افزایش دهند اما با توجه به شرایط تحریم فعلی و کاهش قدرت ارز بانک مرکزی، این نرخ دلار چیزی خلاف واقع نیست؛ اگر بخواهیم با نرخ تورم جاری حرکت کنیم رشد نقدینگی تا پایان سال را محاسبه و تورم ۵۰ درصد داشته باشیم طبیعتاً دلار هم مانند هر کالایی افزایش قیمت پیدا خواهد کرد و این امر دور از انتظار نیست.