ورود به بازار املاک
کاهش اشتهای معاملات خانه های کلنگی و زمین ناشی از چیست؟« اقتصادسرآمد» بررسی می کند
تیرگی تحولات بازار املاک فرسوده تهران
اقتصادسرآمد - در سال 99؛ اًفت شدید و نصف شدن حجم معاملات زمین در پاییز در مقایسه با تابستان یک پیام منفی برای بازار معاملات مسکن دارد. علامت منفی این رویداد در واقع تداوم رکود ساخت‌وساز مسکن ورود به بازار املاک است. حجم معاملات خرید زمین و املاک مسکونی« کلنگی» در تهران در پاییز امسال به سطح تعداد معاملات در این بازار در تابستان سال 98 رسید که به لحاظ کم بودن تعداد معاملات زمین و ملک کلنگی طی 6 سال گذشته بی‌سابقه بود. در واقع در این 6 سال در هر فصل کمتر از 400 فقره معامله خرید زمین و ورود به بازار املاک ملک مسکونی کلنگی انجام شده بود اما در تابستان 98 و پاییز امسال این حجم از معامله به کمتر از 300 فقره کاهش پیدا کرد.
به گزارش اقتصاد سرآمد، اثرتیرگی تحولات پاییزه بازار معاملات زمین و املاک مسکونی شهر تهران مربوط به افت شدید حجم معاملات زمین در این فصل است. فصل پاییز، در سال‌هایی که بازار معاملات ملک شرایط عادی دارد پررفت و آمدترین و پرمعامله‌ترین فصل به لحاظ معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی است و سازنده‌ها به‌عنوان متقاضیان مصرفی بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی برای استارت پروژه‌های ساختمانی در این فصل اقدام به ورود به بازار ملک و انجام معامله می‌کنند.
به عقیده بسیاری از کارشناسان موشکاف مسکن، از آنجا که زمین هزینه‌برترین جزء در ساخت‌وسازهای مسکونی است و کاهش سرعت رشد در بازار زمین و ملک کلنگی می‌تواند بر کاهش میزان تورم در بازار مسکن نیز اثرگذار باشد همین موضوع می‌تواند سطح قیمت‌ها در بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده و قدرت خرید مسکن را هر چند جزئی بهبود دهد یا دست‌کم مانع از تضعیف بیشتر آن شود. در واقع از آن جا که بازار معاملات زمین به‌عنوان بازار بالادست بازار معاملات مسکن شناخته می‌شود، تحولات قیمتی آن بر تحولات قیمتی بازار مسکن نیز اثرگذار است.
خروج سفته بازها از بازار خانه های کلنگی و کاهش معاملات
محمدمهدی مافی تحلیلگر بازار مسکن در گفت و گو با خبرنگار روزنامه اقتصاد سرآمد در این خصوص، گفـت: آمار رسمی از نبض پاییزی معاملات «ملک کلنگی» نشان می‌دهد فصل گذشته به دنبال کاهش انتظارات تورمی و خروج سفته‌بازها از بازارهای مختلف، حجم معاملات خرید زمین در تهران به نصف تقلیل یافت و کمتر کسی سراغ این بخش را گرفت.
رشد 36 درصدی هر متر مربع زمین کلنگی
وی با بیان این نکته که، تابستان متفاوت سال 99 میانگین قیمت هر مترمربع زمین وملک کلنگی در شهر تهران در مقایسه با فصل قبل خود یعنی بهار در حدود 36 درصد رشد کرد، یاددآور شد: این میزان در پاییز در مقایسه با تابستان 6/18 درصد رشد داشت. این موضوع نشان می‌دهد در فصل پاییز که عمده بازارهای اقتصادی با کاهش سطح بازدهی، افت قیمت وکاهش نرخ مواجه شدند در بازار زمین نیز به لحاظ سرعت رشد قیمت نوعی آتش بس برقرار شده و همین موضوع منجر به کاهش سرعت رشد قیمت در بازار معاملات این گروه از املاک مسکونی شده است.
کاهش اشتهای خرید املاک کلنگی
مافی تاکید کرد: آمار نشان‌دهنده کاهش اشتهای خرید زمین از یک سو و کاهش سرعت رشد قیمت در بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران به یک دوم تنها به فاصله یک فصل از سوی دیگرموجب رکود بازار خانه های کلنگی شد.
عوامل گرانی زمین در شهرهای بزرگ
این تحلیلگر بازار مسکن با پرداختن به موضوع نقش سازندگان در رشد و کاهش قیمت در بخش زمین های کلنگی، گفت: مسكن به عنوان يكي از نيازهاي اساسي در تمام دوران حيات انسان، از مسايل مهم اقتصادي و اجتماعي جوامع مختلف بوده و هست. تهران این روزها ازمسائل مختلفي مانند تمركز بسيار بالاي جمعيت، گراني قيمت زمين و مسكن و افزايش اجاره بها رنج مي برد كه نه تنها سکونت درشهر را براي اقشار مياني و كم درآمد جامعه با مشكل مواجه کرده، بلكه ساخت و سازهاي جديد در زمين هاي اطراف و مجموعه سازي هاي مختلف در داخل و خارج شهر در توسعه و رشد كالبدي ـ فضايي شهر به طور چشم گير تاثير گذار شده اند.
وی تصریح کرد: توسعه فضايي و كالبدي كلان شهرها، تحت تاثير بازار زمين و مسكن بوده و طي پنجاه سال گذشته، رشد فزاينده جمعيت، بازار زمين، شهر را به شدت تحت الشعاع قرار داده است.
براساس گزارش اقتصادسرآمد و تجارب بررسی شده، سازنده‌ها به‌عنوان خریداران مصرفی بازار معاملات زمین واملاک مسکونی کلنگی معمولا در هر سال در فصل پاییز اقدام به خرید زمین و ملک کلنگی برای شروع پروژه‌های ساختمانی جدید می‌کنند و در سال‌هایی که بازار مسکن در شرایط عادی قرار دارد تعداد معاملات زمین در این بازار معمولا بیش از سایر فصل‌ها است.
با افزایش جمعیت و نیاز به اسکان با توجه به افزایش جمعیت و کمبود زمین شهری چاره‌ای نداریم که برای ساخت و سازها محدوده شهرها را گسترش دهیم که این هم خود معضلات دیگری به همراه دارد.
ساخت وسازها و شکل گیری فضاهاى مسکونى همواره نیازمند زمین است. عرضه زمین به واسطه ثابت بودن، همواره محدودیتی را بر تقاضا ایجاد می نماید؛ اما با شدت گرفتن تقاضا برای سکونت، از یک ورود به بازار املاک سو، افزایش شدید قیمت زمین و از سوی دیگر افزایش ارتفاع بناها و رشد بلندمرتبه سازی را در پی خواهد داشت. بنابراین ایران ما و به ویژه پایتخت آن هم جدای از دیگر شهرها و کشورها نیست.
دو ملک عرضه شده شهرداری در بورس کمتر از یک ساعت به فروش رفت/ ۱۹ ملک در انتظار عرضه
معاون مالی و اقتصاد شهری شهرداری تهران گفت: دو ملک شهرداری تهران در کمتر از یک ساعت پس از عرضه در بورس کالا به فروش رسید.
به گزارش شهر و به نقل از روابط عمومی معاونت مالی و اقتصاد شهری، ابوالفضل فلاح گفت: با توجه به استقبالی که در اولین روز از عرضه املاک شهرداری تهران از سوی متقاضیان صورت گرفت، هر دو ملک در کمتر از یک ساعت پس از عرضه به فروش رسیدند.
فلاح با تاکید بر شفافیت حداکثری فروش املاک بورس کالا اظهار داشت: فروش املاک از طریق بورس کالا، ابزار مالی جدیدی است که شهرداری تهران از آن بهره می‌برد و این نوع از فروش، به قدری شفاف است که ظرف مدت ۳ ماه سند قطعی به نام خریدار منتقل خواهد شد.
فلاح ضمن تاکید بر مزایای عرضه املاک شهرداری در بورس گفت: شفافیت بالا، اعتمادسازی و مولدسازی املاک از مزایای عرضه املاک شهرداری در مقایسه با روش های سنتی حراج املاک از جمله مزایده است. همچنین تعدد دفعات عرضه که تا ۷ روز قابل تکرار است باعث می شود، فرایند فروش املاک بسیار کوتاه تر شود، که منجر به استقبال بیشتر متقاضیان خواهد شد.
عرضه‌ها مستمر خواهد بود/ عرضه املاک ریزدانه شهرداری در بورس کالا
فلاح در ادامه از عرضه مستمر املاک شهرداری تهران در بورس سخن گفت و افزود: در هفته های آتی نیز عرضه املاک در بورس کالا ادامه خواهد داشت و برنامه ما عرضه مستمر املاک در بورس است.
معاون شهردار تهران درباره تعداد املاک آماده عرضه در هفته های بعد گفت: در حال حاضر ۱۹ ملک آماده عرضه در بورس کالا داریم و هر هفته این عرضه مستمر صورت می گیرد؛ در این عرضه ها زمین، ملک مسکونی و تجاری نیز وجود دارد و تا پایان سال این اقدام به صورت مستمر ادامه پیدا می کند.
فلاح با اشاره به فرآیند عرضه املاک در تالار شیشه ورود به بازار املاک ای بورس، از ورود املاک ریزدانه به بازار بورس کالا خبر داد. وی افزود: چند پروژه مشارکتی در تهران داریم، که تعداد قابل توجهی از واحدهای تجاری و اداری آن آماده عرضه در بورس کالاست؛ آماده هستیم که در هر هفته تعدادی از این واحدها را به صورت مستمر در بورس کالا عرضه کنیم؛ ما به دنبال استفاده از دارایی های منجمد در شهرداری تهران هستیم و درآمد حاصل از این اقدام صرف عملیاتی کردن پروژه‌های مختلف شهری می شود.
امکان حضور پیمانکاران شهرداری در عرضه املاک از طریق بورس کالا
وی افزود: عرضه املاک شهرداری تهران در بورس کالا تفاوت اساسی با روش های گذشته دارد؛ در بورس کالا صرفاً برای فروش ملک، عرضه صورت می گرفت، اما در شرایط کنونی هم افراد می توانند املاک را خریداری کنند و هم پیمانکار می تواند طلب های تادیه خود را تسویه کند، که این تسویه با بدهی پیمانکاران برای اولین بار است که در شهرداری تهران عملیاتی می شود.
معاون مالی و اقتصاد شهری شهرداری تهران درباره نحوه نظارت بر عرضه این املاک در بورس کالا عنوان داشت: اجرا کننده فرآیند عرضه شخص سوم است؛ شخص سوم هم غیر شهرداری تهران است؛ در حقیقت بورس کالا مرجع این کار است؛ در بورس کالا نظارت سه قوه، نظارت شرعی و نظارت دستگاه‌های مختلف وجود دارد و هیچ شائبه ای نیست.
وی در خصوص قیمت گذاری املاکی که در بورس کالا عرضه می‌شوند بیان داشت: قیمت گذاری در بورس کالا و مزایده همواره یک سطح پایین‌تر از قیمت واقعی است تا شرایط رقابتی را ایجاد کند، امیدواریم تا با عرضه املاک در بورس کالا، ظرفیت کشف قیمت صحیح رخ دهد؛ پیمانکاران و اشخاص حقیقی و حقوقی هم می‌توانند، تا قبل از روز عرضه با بازدید از املاک و بررسی قیمت منطقه ای، از قیمت واقعی ملک مطلع شوند.
بازار املاک ترکیه کابوس سرمایه گذاران خارجی
امروز- لیلا زمانی
چند وقتی است که تب‌وتاب سرمایه‌گذاری در ترکیه به بالاترین سطح خود رسیده است و رسانه‌های داخلی و خارجی به طور مداوم از اقبال ایرانیان به سرمایه‌گذاری و خرید ملک در این کشور خبر می‌دهند. بررسی‌ها نشان می‌دهد انگیزه‌های متفاوتی برای خرید ملک در ترکیه توسط ایرانی‌ها وجود دارد.
عمده افرادی که اقدام به خرید ملک در ترکیه می‌کنند، برای حفظ ارزش سرمایه خود و همچنین امکانات این کشور، مبادرت به این کار می‌کنند، اما خوب اکثر افراد این کار را بدون بررسی‌های لازم انجام می‌دهند که در نهایت متضرر می‌شوند. در همین رابطه مصطفی‌قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه خطرات خرید مسکن در کشور‌های همسایه را بارها گوشزد کرده‌ام، گفت: بسیاری از املاک ترکیه فاقد مجوز‌های قانونی هستند و سند ندارند؛ بنابراین زمانی که مالکان می‌خواهند از شر چنین املاکی خلاص شوند، آنها را به خارجی‌ها می‌فروشند، چون خارجی‌ها آشنایی اندکی با قوانین ترکیه دارند.
سید جلال ابراهیمی رئیس خانه اقتصاد و تجارت ایران و ترکیه نیز با اشاره به اینکه از سال ۱۹۷۴ در ترکیه حضور داشته است، اظهار کرد: در دادگاه‌های این کشور به دادرسی‌های ایرانی‌ها که سرمایه خود را به طمع سرمایه‌گذاری در ملک از دست دادهاند، توجه نشده و به راحتی رأی به نفع اتباع خارجی صادر نمی‌شود.
پیش از این، سیدمحمد مرتضوی، عضو هیأت مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان نیز با بیان اینکه قوانین ملکی ترکیه جانبدارانه است و در جهت حمایت از سرمایه‌گذاران خارجی نیست، گفته بود: در دوره‌ای که خرید ملک رونق گرفت و آمار صعودی بود، ترکیه یک‌سری قوانینی را در حمایت از مردم خود و در مواجهه با سرمایه‌گذاران خارجی وضع کرد که خریدار تا ۳ سال پس از زمان خرید، امکان فروش ملک را نداشته و در صورت فروش هم فقط باید ملک خود را به اتباع ترکیه بفروشد.
با تشدید بحران ارزی ترکیه در سال۲۰۲۱، بازار املاک ترکیه به کابوس سرمایه گذاران خارجی تبدیل شده‌است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در حالی سرمایه‌گذاری در املاک استانبول در ۵سال گذشته زیان به همراه داشته که در این مدت بورس و بازار ملک ایران سودده بوده‌اند.
سرمایه‌گذران ایرانی در املاک ترکیه چقدر
ضرر کردند؟
اقتصاد ترکیه این روزها حال خوبی ندارد و ارزش لیر برابر دلار با سیاست‌های اشتباه اردوغان به شدت کاهش یافته‌است. این در حالی است که همین چند سال پیش، اقتصاد ترکیه نماد رشد و ثبات اقتصادی بود. بر اساس آمارهای موجود از ابتدای سال ۲۰۱۷ میلادی تا پایان سال ۲۰۲۱، ارزش لیر برابر دلار بیش از ۷۰ درصد کاهش پیدا کرده‌است. با تشدید بحران ارزی ترکیه در سال ۲۰۲۱، ارزش لیر در این یک سال گذشته حدود ۴۴ درصد کاهش یافته‌است.
فارغ از اینکه چرا اقتصاد ترکیه به این روز افتاد، مسئله مهم این است که با بحران ارزی این کشور، شرایط برای سرمایه‌گذاران خارجی هم مناسب نیست؛ به بیان دیگر سرمایه‌گذاران خارجی با کاهش ارزش لیر زیان کرده‌اند. برای آنکه بدانیم کاهش ارزش لیر چگونه به زیان سرمایه‌گذاران خارجی منجر شده به بررسی بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار املاک ترکیه که در چند سال گذشته نیز در کشور طرفداران زیادی هم داشته‌است؛ بر اساس اطلاعات منتشر شده از سوی بانک مرکزی ترکیه، شاخص قیمت مسکن در شهر استانبول از ابتدای سال ۲۰۱۷ میلادی تا پایان اکتبر سال ۲۰۲۱، بیش از دو برابر
شده‌است.
شاخص قیمت مسکن در ترکیه
در این بازه زمانی شاخص قیمت مصرف کننده در این کشور نیز ۱.۹۵ برابر شده‌است؛ بنابراین خانوار ترکیه‌ای با سرمایه‌گذاری در املاک در این بازه زمانی، ارزش پول خود را در برابر تورم حفظ می‌کردند. در اینجا دو نکته مهم وجود دارد؛ اولاً گفته می‌شود تورم اعلامی توسط بانک مرکزی ترکیه اشتباه و سطح تورم فراتر از آمار رسمی است، ثانیاً آیا این موضوع برای سرمایه‌گذاران خارجی هم صادق است و ارزش سرمایه خارجی‌ها از جمله ایرانیان نیز حفظ شده‌است. پاسخ این پرسش منفی است.
برای اینکه بتوانیم به این پرسش پاسخ دهیم، باید به بررسی شاخص دلاری قیمت مسکن استانبول بپردازیم.بر پایه این استدلال شاخص دلاری قیمت مسکن در شهر استانبول از ابتدای سال ۲۰۱۷ میلادی حدود ۱۷ درصد کاهش یافته‌است؛ به بیان دیگر اگر فردی ۱۰۰ دلار در ابتدای سال ۲۰۱۷ در املاک استانبول سرمایه‌گذاری می‌کرد در پایان اکتبر ۲۰۲۱، ارزش دارایی او حدود ۸۳ دلار بود.
شاخص دلاری قیمت مسکن ترکیه
بنابراین خریداران ملک در ترکیه طی این سال‌ها را میتوان بازنده دانست. حال پرسش مهم این است که اگر در همان بازه زمانی در بازارهای داخلی سرمایه‌گذاری می‌کردیم، چه بازدهی بدست می‌آوردیم؟
به عنوان ورود به بازار املاک نمونه دو بازار ملک و بورس را در نظر می‌گیریم. شاخص دلاری مسکن در شهر تهران در این مدت ۱.۳۴ درصد و شاخص دلاری بورس (شاخص هموزن) بیش از ۲۶۷ درصد افزایش یافته‌است.بررسی آمارها و ارقام نشان می‌دهد که فارغ از تبلیغات پر زرق و برق خرید ملک در ترکیه، بحران ارزی این کشور منجر به زیان سرمایه‌گذاران خارجی شده‌است. این در حالی است که در همین بازه زمانی سرمایه‌گذاری در بازارهای داخلی سودده
بوده‌است.
احتمال قفل شدن سرمایه در ترکیه
مرتضی افقه رئیس گروه اقتصاد دانشگاه چمران اهواز با اشاره به تبعات خروج سرمایه از کشور و صرف آن برای خرید ملک در ترکیه، اظهارداشت: طی چند سال گذشته شاهد هستیم که میلیارد‌ها تومان از سرمایه‌های ایرانی به دلیل وضعیت اسفناک اقتصادی و نااطمینانی موجود نسبت به آینده کشور، به ترکیه منتقل شده، زیرا با خرید ملک، سرمایه‌گذاران می‌توانند اقامت و تابعیت این کشور را به دست بیاورند.
وی افزود: این فرار سرمایه قبلاً به کشور‌هایی همچون امارات، گرجستان و ارمنستان انجام می‌گرفت، اما طی چند سال اخیر با توجه به جذابیت‌های ترکیه این کشور گوی سبقت را از دیگران ربوده بود و به اولین مقصد سرمایه‌های ایرانی تبدیل شده است.
افقه اظهار داشت: اما با توجه به قوانینی که ترکیه در حوزه سرمایه گذاری گذشته، در عمل مقررات تبعیض آمیز است، زیرا اگر یک فرد ایرانی برای دریافت اقامت در ترکیه ملک بخرد، تا سه سال حق فروش آن را ندارند و اگر این کار را انجام دهد مجوز اقامت او باطل می‌شود و یا اینکه بعد از سه سال نیز تنها خانه را می‌تواند به خود ترک‌ها بفروشد که این موضوع نیز مسائل و مشکلات بسیاری را به بار می‌آورد.
وی اضافه کرد: زیرا ترک‌ها به دلیل اینکه می‌دانند ایرانی‌ها و یا سایر اتباع خارجی خانه را تنها به آنها می‌توانند بفروشند، ملک را حتی به نصف قیمت یا یک سوم قیمت خانه می‌خرند، بنابراین فرد یا باید با ضرر و زیان خانه را بفروشد یا سرمایه خود را برای مدتی بیخیال شود، از سوی حتی بعد از اینکه فرد ملک خود را می‌فروشد، نمی‌تواند سرمایه خود را از ترکیه خارج کند، بلکه باید برای چندین سال سرمایه خود را در بانک‌های ترکیه سپرده‌گذاری کند تا اجازه برداشت پول و خروج آن را داشته باشد.
این اقتصاددان ادامه داد: حتی باید به این موضوع اشاره کرد افرادی که همین امروز اقدام به خرید ملک می‌کنند با توجه به وضع دلال بازی و کلاهبرداری که در این زمینه وجود دارد، خانه‌ها را حتی ۴۰ درصد بیشتر از قیمت واقعی خریداری می‌کنند، بنابراین تا زمانی که چنین وضعیتی وجود دارد، ایرانی‌ها با ضرر و زیان فراوانی در ترکیه مواجه می‌شوند، افرادی که می‌خواهند در ترکیه اقدام به خرید ملک کنند، باید تمام جوانب امر ار بسنجند و با آگاهی کامل این کار را انجام دهند، در غیر این صورت بازنده خواهند بود.
افقه با اشاره به ریشه‌های شکل‌گیری خروج سرمایه از کشور، خاطرنشان کرد: با توجه به وضعیت اقتصادی که در کشور حکمفرما است، بسیاری از افرادی که سرمایه دارند یا باید سرمایه خود را به ارز و سکه تبدیل کنند یا آن را به خارج از کشور ببرند که هردو بسیار آسیب‌زا است، تا زمانی که ما ثبات اقتصادی نداشته باشیم و افراد اطمینان از آینده نداشته باشند ما نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم که بسیاری از افراد سرمایه خود را در ایران نگه دارند.
وی تصریح کرد: بنابراین برای خروج کشور از این وضعیت فاجعه‌آمیز اقتصادی، در وهله اول باید برجام احیا شود تا تحریم‌ها رفع شده و در وهله دوم نیز با تصویب اف ای‌تی‌اف در داخل و خروج از لیست سیاه این نهاد بین المللی، مراودات بانکی با سایر کشورها باید عادی شود تا روند سرمایه‌گذاری معکوس شده و به جای خروج سرمایه شاهد ورود آن به کشور باشیم.
افقه بیان کرد: از سال ۹۶ به این طرف روند خروج سرمایه از کشور بسیار شتاب گرفته و نسبت به یک دهه گذشته چندین برابر شده، از سویی تا زمانی که دیدگاه منفی و بدبینانه به سرمایه و سرمایه‌گذار وجود دارد، نمی‌توان انتظار داشته کشور در زمینه اقتصادی با رشد و شکوفایی روبرو شود، بر این اساس ما نیاز به تغییر نگاه کلان در زمینه اقتصادی و اصلاح ساختار‌ها و نظام حکمرانی اقتصادی داریم تا از این وضعیت منفعلانه خارج شویم.
5 مورد از خطرات خرید ملک در ترکیه
بیشترین خطراتی که مردم را در خرید خانه در ترکیه تهدید می کند، مربوط به نا آگاهی آنها می شود. این نا آگاهی سبب می شود افراد سود جو و کلاهبردار بتوانند به راحتی به نیت خود برسند. اما خطراتی که متقاضیان خرید ملک در ترکیه را تهدید می کنند، چه مواردی هستند؟
شرکت های توریستی و آژانس های مسافرتی
متاسفانه برخی از افراد برای خرید ملک و خانه به آژانس های مسافرتی و شرکت های توریستی مراجعه می کنند. تخصص این قبیل شرکت ها فقط در زمینه گردشگری و توریستی می باشد. حتی این شرکت ها مجوز های لازم برای خرید و فروش ملک در کشور های دیگر را ندارند. اما به دلیل اطلاعات جامعی که در مورد خرید ملک در ترکیه کسب نموده اند به راحتی می توانند مسافران خود را فریب دهند و با اخذ مبالغ زیادی از آنها به نیت شوم
خود برسند.
به یاد داشته باشید برای انجام هر کاری باید به متخصص و کارشناس مربوط به آن مراجعه کنید. آژانس های مسافرتی و شرکت های توریستی فقط در امر گردشگری تخصص و مجوز دارند.
حتی در اغلب مواقع دیده شده است، آژانس های مسافرتی خود را به عنوان شرکت واسط در امر مهاجرت معرفی کرده اند و به این شیوه هم پول واسطه گری خود را می گیرند و هم مبالغ مربوط به خرید خانه در ترکیه را از مشتری اخذ می کنند.
شرکت های املاک واسط در کشور مبدا
دسته دیگر از شرکت ها و موسسات که خرید خانه از آنها به هیچ عنوان پیشنهاد نمی شود، شرکت هایی است که در ایران وجود دارند. این قبیل شرکت ها با تبلیغات مختلف سعی در فریب مردم دارند. باید بدانید تمامی شرکت های املاک و موسسات مهاجرتی به ترکیه برای انجام روال کاری خود در ترکیه به مجوز نیاز دارند. مجوز های لازم فقط از سوی دولت ترکیه اخذ می گردد.
اغلب شرکت های املاک که در تهران با واسطه برای مشتریان خود (در ترکیه) ملک خریداری می کنند هیچ گونه مجوزی از سوی دولت ترکیه ندارند. خرید ملک از این شرکت ها یک ریسک بزرگ است.
شرکت های املاک محلی کوچک
با توجه به اینکه خرید ملک توسط اتباع خارجی در ترکیه افزایش یافته است، شرکت های بسیاری در ترکیه به وجود آمده اند که اغلب آنها مجوز های لازم در این حوزه را ندارند. شرکت های بدون مجوز برای آنکه در سطح شهر شناخته نشوند و بازرسان دولتی از وجود آنها با خبر نشوند.
در مکان های کم تردد شهر شرکت خود را افتتاح می کنند و از راه های مختلف مشتری به دست می آورند. این شرکت ها اغلب کوچک هستند و نام و نشانی ندارند. تحت هیچ شرایطی به این قبیل شرکت ها مراجعه نکنید. متاسفانه اخیرا دیده شده کارشناسان این شرکت ها بعد از اخذ مبالغ هنگفت از مشتریان خود، شرکت را به طور کلی منحل می کنند.
شرکت های مهاجرتی و وکلای حقوقی
بدون نام و نشان
متاسفانه این روز ها به راحتی می توان یک شرکت بدون مجوز دایر نمود و بعد از مدتی سودجویی از مردم درب آن را بست. اخیرا در ایران نیز برخی از افراد با معرفی خود به عنوان وکیل مهاجرت سعی در فریب مردم دارند که متاسفانه بسیاری از مردم در دام این افراد افتاده اند. وکلای مهاجرت که بدون مجوز و با پروانه جعلی کار می کنند، با گرفتن مبالغ بالایی قول اخذ اقامت و شهروندی ترکیه را به مراجعه کنندگان خود می دهند. اما ورود به بازار املاک دریغ از اینکه برای این افراد کاری انجام دهند. پیشنهاد ما به شما این است که در مراجعه به این افراد در ابتدا پروانه وکالت آنها را بررسی نمایید. این افراد باید مجوز های لازم از کشور ترکیه را اخذ کرده باشند.
افراد و شرکت های واسط دوستان و آشنایان
متاسفانه افراد کلاهبردار حتی به نزدیکان خود نیز رحم نمی کنند، در اصل این اشخاص کار خود را از آشنایان و اقوام خود آغاز می کنند. به یاد داشته باشید در امر مهاجرت و یا خرید ملک در ترکیه به هیچ کسی اعتماد نکنید حتی اقوام و نزدیکان خود.
خرید زمین بهتر است یا آپارتمان؟
از نظر شما خرید زمین بهتر است یا آپارتمان ؟ اگر شما بودید و یک سرمایه مشخص در اختیار داشتید، کدام یک را برای سرمایه گذاری و خرید انتخاب می کردید؟ معمولا سرمایه گذاران حوزه مسکن خرید زمین را برای بلندمدت و خرید آپارتمان را برای سرمایه گذاری کوتاه مدت توصیه می کنند، چرا که خرید زمین در طولانی مدت سودآوری بسیار بالاتری از آپارتمان دارد ولی اگر دید سرمایه گذاری ما کوتاه مدت باشد، آپارتمان سود بیشتری به ما خواهد داد و فروش آن نیز به مراتب ساده تر از زمین خواهد بود. حال اگر این سوال که خرید زمین بهتر است یا آپارتمان در ذهن شما هم وجود دارد، همین جا به شما پاسخ قطعی خواهیم داد که خرید زمین بهتر است یا آپارتمان.
خرید زمین بهتر است یا آپارتمان
خرید خانه و زمین در مجموع یک سرمایه گذاری بسیار عالی و کم ریسک به حساب می آید. با خرید خانه و زمین می توانید هم درآمد ماهیانه و دائمی داشته باشید و هم در بلندمدت با افزایش ارزش ملک خود، به کسب سود بپردازید. در صورتی هم که به چشم کسب درآمد به خرید خانه و املاک نگاه نمی کنید، می توانید به چشم جمع آوری مال و ثروت به آن نگاه کنید که برای سالیان خودتان و فرزندانتان از آن استفاده خواهید کرد، البته این بدین معنی نیست که خرید خانه و زمین همیشه با کسب سود و افزایش ارزش و سرمایه همراه است!
حتما برایتان جالب است : خرید آپارتمان برای سرمایه گذاری
خرید خانه و زمین و سرمایه گذاری در بخش املاک به اطلاعات، پیش زمینه و سرمایه نیازمند است. مهم ترین عامل این است که خرید خانه و زمین نیاز به سرمایه اولیه بسیار بالایی دارد. در واقع خرید خانه، ویلا، آپارتمان و حتی زمین نیازمند حجم بالایی از پول و سرمایه اولیه است و با جیب خالی نمی توانید به آن ورود کنید. شایان ذکر است که به این موضوع هزینه های تعمیرات و نگهداری مستمر و دائمی را نیز باید اضافه نمایید. خالی ماندن و بدون مستاجر ماندن خانه هم بخش دیگری از هزینه های سرمایه گذاری در قسمت املاک است که می تواند تضمین یک درآمد مستمر را از شما بگیرد و باید این موضوع را نیز در نظر داشته باشید.
سرمایه گذاری در املام و مستغلات
املاک و مستغلات از قدیم یکی از مقاصد سرمایه گذاری جذاب برای سرمایه گذاران بوده است که همواره با افت و خیزهای بسیاری مواجه بوده است و البته همیشه بسیاری از سرمایه گذاران را به خود جذب کرده و به رشد بسیاری از این سرمایه گذاران کمک شایانی کرده است. امروزه با وجود این که بازار املاک و مستغلات از جمله بازارهایی در ایران است که در رکود به سر می برد، ولی همچنان برای بسیاری از سرمایه گذاران و افراد جذابیت های خودش را دارد و بسیاری از فعالان املاک و مسکن در این حوزه فعالیت و سرمایه فعال بسیاری در این بازار دارند.
حال در این شرایط این که شما به عنوان یک فرد عادی بخواهید در حوزه املاک بین خرید یک خانه یا زمین انتخاب کنید، جای بحث و بررسی دارد که در این نوشته به بعضی از جنبه های سرمایه گذاری در زمین یا خانه می پردازیم. توجه کنید شما برای خرید خانه و یا آپارتمان باید حتما ویژگی های گوناگون آن خانه یا آپارتمان را مورد بررسی قرار دهید و در حقیقت جنس خوب و به اصطلاح اکازیون خریداری کنید.
نکته دیگر در خرید یک کالا به جهت سرمایه گذاری، خرید آن در زمان مناسب است. به صورت معمول سرمایه گذاران با بررسی روندها وقتی که قیمت یک کالا یا هر جنس دیگری به حداقل خود می رسد، برای خرید اقدام می نمایند. این جنبه سرمایه گذاری در املاک با توجه به رکود و کم شدن قیمت املاک و مستغلات از جمله خانه و زمین زمان مناسب سرمایه گذاری در املاک از جمله خانه ویلایی، آپارتمان یا زمین است. سومین عامل تعیین کننده سرمایه گذاری در املاک، میزان سرمایه ای است که شما قصد دارید روی آن ملک سرمایه گذاری نمایید. در حقیقت بودجه شما بر انتخاب خانه، آپارتمان یا زمین اثرگذار است.
سرمایه گذاری در زمین یا آپارتمان؟
در ابتدا در نظر داشته باشید که برای مشخص شدن نوع ملک در اینجا منظور از خانه، آپارتمان های مسکونی یا اداری است و منظور است زمین در اینجا هم زمین های خالی و هم خانه های قدیمی و کلنگی که عملا بنای آنها ارزشی ندارد می باشد، البته می توان به این موارد زمین های کشاورزی یا صنعتی را نیز اضافه کرد. می توان گفت که از نظر زمان سرمایه گذاری که در حال حاضر زمان مناسبی برای سرمایه گذاری است، چرا که بازار املاک و مستغلات در حالت رکود است و قیمت املاک و مستغلات در کم ترین حالت خود قرار دارد. حال شما باید میزان سرمایه یا بودجه خود را تعیین نمایید.ورود به بازار املاک
پس از تعیین کردن بودجه برای سرمایه گذاری در خانه یا زمین شما باید به دنبال یک مورد خوب و مناسب خود بگردید! فایل خوب را در بازار املاک و مستغلات می توان این گونه تعریف کرد که باید توجیه برای سرمایه گذاری داشته باشد، یعنی این که شما چشم انداز و آینده خوبی را به جهت ترقی و افزایش قیمت آن ملک متصور باشید. با در نظر گرفتن این مورد شما بایستی به سراغ منطقه ای از شهر خود بروید که فکر می کنید از نظر بازار ملک پیشرفت و ترقی خواهد داشت و در ادامه می توانید تصمیم بگیرید که آپارتمان خریداری کنید یا خانه ویلایی و زمین.
به صورت کل بازار املاک در حوزه خانه های مسکونی و آپارتمان امروزه به علت این که این بازار به نوعی اشباع شده است و به جهت عواملی مثل کاهش قدرت خرید مردم که موجب شده بسیاری از خانه های نوساز خالی بمانند در حال سکون و رکود است. البته این را هم باید در نظر داشت که بعضا این امکان وجود دارد که در برخی از مناطق شهرهای گوناگونایران به علت پیش بینی که از رشد آن منطقه می شود، سازندگان آپارتمان و خانه در آن منطقه ساخت و ساز کرده و به جهت ترقی که در آینده دارد، سرمایه گذاری در آن منطقه روی آپارتمان یا خانه جذاب باشد.
ولی به صورت کلی در مراکز شهرها به این دلیل که پیش بینی از رشد زیاد در حوزه آپارتمان نمی شود، سرمایه گذاری در آپارتمان جذاب نیست و تنها خرید آپارتمان به عنوان یک کالا مصرفی انجام می شود. نکته دیگر این است که سرمایه گذاری در خانه ویلایی یا زمین حتی در مراکز شهرها به این جهت که از نظر تراکمی که هر منطقه دارد و تعداد آپارتمانی که در هر قطعه زمین یا خانه ویلایی می توان ساخت، توجیه اقتصادی برای سازنده دارد، ارزش زمین یا خانه های ویلایی به جهت مسکونی یا یک مجتمع تجاری بیش از آپارتمان در هر منطقه است، لذا می توان گفت که سرمایه گذاری بر روی خانه ویلایی یا زمین ارزشمند تر است.
نکته دیگری که باید در نظر داشت این است که آپارتمان به صورت کلی مثل یک کالای مصرفی می باشد که تازه ساز آن ارزش بیشتری از قدیمی آن دارد؛ آپارتمان نوساز از قدیمی قیمت بالاتری در همه جا دارد و این بدین معنی است که حتی اگر شما پیش بینی از رشد قیمت در یک منطقه را داشته باشید، سرمایه گذاری بر روی زمین/خانه ویلایی در آن منطقه به نسبت آپارتمان گزینه مناسب تری به حساب می آید و دلیل آن این است که هر روز آپارتمان نو ساخته می شود و آپارتمان چون بنا دارد و مستهلک می شود، ارزش آن کاهش می یابد، ولی زمین به این خاطر که ماهیتا زمین است و در حقیقت مستهلک نمی شود و سازنده می تواند روی آن بنا بسازد و از آن سود ببرد، ارزش بیشتری دارد و با مرور زمان ارزش آن کاهش نخواهد یافت.
نکات مهم در خرید آپارتمان و زمین
روش های گوناگونی برای ورود به دنیای املاک و بازار خرید و فروش خانه و زمین وجود دارد که خرید نقدی ملک بهترین و مطمئن ترین روش سرمایه گذاری در بخش زمین است. خرید خانه و زمین با دریافت وام مسکن و یا انواع دیگر وام بانکی برای افرادی که نقدینگی و توانایی خرید نقدی ملک را ندارند، جذاب ولی در عین حال بسیار ریسکی نیز هست. در حقیقت در صورت نداشتن درآمد مشخص و حساب کردن روی درآمد ناشی از اجاره و درآمدهای مرتبط با ملکِ خریداری شده، در صورت خوابیدن بازار این امکان وجود دارد که از بازپرداخت تعهدات خود باز بمانید، مگر اینکه درآمد ماهیانه ثابتی برای بازپرداخت تعهدات خود داشته باشید.
دریافت وام و ساخت و ساز و یا خرید خانه به امید بازپرداخت آن از طریق فروش و یا اجاره بها دامی است که تا به امروز افراد زیادی گرفتار آن شده اند. در نهایت در صورتی که چاره ای جز خرید زمین و خانه از طریق گرفتن وام ندارید پیشنهاد می کنیم با ثبت شرکت های با مسئولیت محدود و یا تعاونی اقدام به سرمایه گذاری دسته جمعی و خرید چندین ملک کنید تا در صورت ورشکستگی و یا خوابیدن بازار در یک منطقه تنها مجبور به بازپرداخت بخشی از تعهدات باشید نه تمامی دارایی خود.
در کل چنانچه قصد دارید با خیال آسوده بخوابید و دغدغه نوسانات بزرگ بازار املاک و بازپرداخت اقساط وام بانک مسکن را نداشته باشید، بهترین کار این است که همیشه نقد خریداری کنید و با جیب خالی وارد بازار غیرقابل پیش بینی و شدیدا رقابتی املاک نشوید. بعد از اطمینان از نقدینگی و توانایی ورود به بازار املاک وقت آن فرا می رسد که انتخاب کنید وارد کدام حوزه از بازر املاک شوید.
تصمیم برای خرید خانه نوساز، کلنگی و یا زمین
خریداران ملک و سرمایه گذاران بازار مسکن همواره این سوال را داشته اند که چه نوع ملکی بازدهی مناسب تری دارد. در جواب میتوان گفت که چنانچه تنها با هدف سرمایه گذاری قصد خرید و فروش دارید، خرید زمین همواره بهترین گزینه بوده و است، به خاطر این که همیشه با سود همراه بوده و بر خلاف واحد های نوساز با گذشت زمان کاهش قیمت ندارد.
چنانچه خرید زمین در مناطقی مانند جنوب تهران که قیمت پایین تری دارند انجام شود، با گذشت زمان نه چندان زیاد می توان ساخت و ساز لازم و مناسب را انجام داده و در زمان رونق بازار و همچنین رونق منطقه آنرا ارائه کرده و سود خوبی را دریافت نمود.
به منظور خرید خانه نیز باید به نکاتی مشابه توجه کرد، به این خاطر که چنانچه سرمایه کافی داشته باشید، خرید خانه های کلنگی می تواند ارزش افزوده بالاتری برای شما به همراه داشته باشد. با خرید خانه های کلنگی و بازسازی آن ها و یا ساخت مجدد آن می توان به سود نسبتا بالایی رسید که اگر همین روند در زمان مناسب از نظر شرایط بازار، خریداری و در زمان رونق آن ارائه شود، این سودهی را چند برابر می کند و می تواند گزینه خوبی برای سرمایه گذاری به حساب آید.
ولی با این وجود سرمایه گذاری روی خانه های کوچک و متراژ پایین برای افرادی که سرمایه به مراتب کم تری دارند و قصد ورود به این بازار را دارند بهترین گزینه ممکن است. خانه های متراژ پایین به دلیل هزینه کمتر، همواره مورد استقبال بوده و تقاضای بیشتری برای خرید آن ها وجود دارد. این مدل خانه ها به سادگی و در کمترین زمان خرید و فروش شده و رکود بازار تاثیر کم تری بر روند فروش آن ها دارد. این مورد برای زمان فروش ملک اهمیت زیادی دارد و به راحتی امکان کسب سرمایه را برای مالک فراهم می نماید.
نتیجه گیری و کلام آخر
به صورت کلی می توان این طور بیان داشت که برای سرمایه گذاری شما بهتر است که یک زمین یا خانه ویلایی را بخرید و ترجیحا این که در منطقه ای باشد که پیش بینی رشد و ترقی بیشتری از آن دارید. البته بعضی مواقع امکان دارد در برخی از مناطق مثل بعضی از شهرک های مسکونی قیمت آپارتمان رشد داشته باشد که البته مقطعی و چند ساله است و شما قادر هستید بعد از کسب سود از این سرمایه گذاری خارج شوید.
همانطور که قول داده بودیم، به این سوال که خرید زمین بهتر است یا آپارتمان پاسخ دادیم.
همین طور اگر به دوست دارید بدانید سرمایه گذاری کم ریسک و پرسود در ایران به چه صورت است، این مطلب را به هیچ عنوان از دست ندهید.
اگر هر گونه سوال یا ابهامی در مورد سرمایه گذاری در بازار مسکن داشتید، از بخش ارسال دیدگاه ها برای ما بنویسید؛
پنج مزیت سرمایه‌گذاری در بازار املاک
همیشه یکی از بزرگترین دغدغه‌های ما این بوده که کدام بازار را برای سرمایه‌گذاری انتخاب کنیم.
کدام بازار است که بیشترین سود را به‌همراه دارد؟
شما با سرمایه‌گذاری روی بازار املاک از پنج مزیت ویژه برخوردار هستین.
1.سود زمانی
گذشت زمان به سود شماست.با توجه به تورم محور بودن اقتصاد ایران و علاقه خاصی که ایرانیان به ملک دارند،بازار املاک تقریبا در تمامی سال‌ها رو به رشد بوده و خواهد بود.
2.سود انحصاری
قیمت یک کالا را عرضه و تقاضا مشخص می‌کند. زمانی که شما صاحب یک ملک، با بیشترین امکانات در بهترین لوکیشن هستید، افراد زیادی وجود دارند که ملک شما برایشان جذابیت زیادی دارد و برای خرید ملک شما صف خواهند کشید. حال شما می‌دانید که تقاضا بیشتر از عرضه است و خریداران راهی جز پذیرش قیمت انحصاری شما ندارند.
3.سود تبدیلی
شما می‌توانید با خلق یک ارزش در ملک، قیمت آن را افزایش دهید.برای مثال عده زیادی هستند که زمان و مهارت بازسازی آپارتمان خودشان را ندارند و ترجیح می‌دهند ملکشان را با همان شرایط، زیر قیمت بفروش برسانند از طرفی چون متقاضی برای چنین ورود به بازار املاک ملک‌هایی کم پیدا می شود، قدرت چانه زنی شما برای خرید آن ملک افزایش می‌یابد.حال شما با ایجاد تغییرات ظاهری اندکی هم از ارزان خریدن سود کرده اید وهم از ارزشی که خلق کرده اید! فراموش نکنید که زمین در ادوار گذشته و تاکنون بیشترین سود تبدیلی را به خود اختصاص داده است چرا که شما زمین را به صورت بایر خریداری کرده‌اید و با کاشت درختان و دیوارچینی و احداث بنا،سرمایه خود را چندین برابر کرده‌اید.
4.سود مضاعف
شما برای خرید ملک لازم نیست فقط به جیب خود نگاه کنید.وام و رهن گزینه‌هاییست که به شما اجازه می‌دهد بیشتر از پولی که سرمایه شماست سرمایه گزاری کنید و از سود مضاعفی که در حالت معمول وجود دارد فراتر روید.
5.سود مذاکره
افرادی که قدرت چانه زنی و مذاکره قوی دارند می‌توانند با بهره گیری از مهارت خود کسب سود کنند. بارها تجربه کرده‌ایم که یک مالک، در ابتدا حاضر به فروش ملک خود، با قیمت کمتر از قیمت ایده آل به خریدار نبوده ولی فرد دیگری توانسته همان ملک را با قیمت کمتر و شرایط بهتر خریداری کند.
دیدگاه شما